TAG Immobilien AG

PRESSEMITTEILUNG

TAG Immobilien AG bestätigt mit weiterhin guten operativen Ergebnissen sämtliche Prognosen für 2023; für das Geschäftsjahr 2024 stabile FFO I-Entwicklung erwartet; der Hauptversammlung soll auch für 2023 Dividendenaussetzung vorgeschlagen werden

• FFO I in 9M 2023 bei EUR 132,6 Mio.; Rückgang von 8,7% im Vergleich zum Vorjahr in Folge höherer Finanzierungskosten; EBITDA (bereinigt) aus der Vermietung steigt demgegenüber um 2,4%
• FFO II erhöht sich durch höhere Verkaufsergebnisse in Polen im Jahresvergleich um 5,9% auf EUR 164,8 Mio.
• In Polen mittlerweile rund 2.300 Mietwohnungen fertiggestellt, weitere ca. 1.050 Mietwohnungen im Bau; unverändert große Nachfrage führt zu hohem like-for-like Mietwachstum von 12,4% und geringem Leerstand von 3,7%
• Anzahl der in Polen verkauften Wohnungen in 9M 2023 bei ca. 2.900 gegenüber ca. 1.700 Wohnungen im Vorjahresvergleich (+70%); deutliche Preisanstiege im polnischen Immobilienmarkt
• Fortgesetzte Wohnungsverkäufe in Deutschland: ca. 1.300 Einheiten im Neunmonatszeitraum zum 30. September 2023 verkauft, Nettoliquiditätszuflüsse von EUR 181,5 Mio. realisiert

• Vorschlag zur Aussetzung der Dividende für das Geschäftsjahr 2023 zur weiteren Stärkung der Kapitalbasis und zur Finanzierung renditestarker Investitionen in Polen
• Erstmalige Prognosen für das Geschäftsjahr 2024: FFO I mit EUR 170-174 Mio. unverändert im Vergleich zu 2023; FFO II von EUR 217-223 Mio. (ca. -9% im Vergleich zu 2023); alle Prognosen für das Geschäftsjahr 2023 bestätigt

Hamburg, 13. November 2023

Positive operative Geschäftsentwicklung in den ersten neun Monaten 2023; Wohnungsverkäufe in Deutschland erfolgreich fortgesetzt

Wie bereits in den beiden vorangegangenen Quartalen konnte die TAG Immobilien AG (TAG) die positive operative Entwicklung auch im dritten Quartal 2023 fortsetzen. Der FFO I, der das gesamte Vermietungsgeschäft des Konzerns in Deutschland und in Polen beinhaltet, belief sich in Q3 2023 auf EUR 43,5 Mio. und im Neunmonatszeitraum zum 30. September 2023 auf EUR 132,6 Mio. Auf Basis eines vergleichbaren Portfolios (like-for-like) wurde in Deutschland ein Mietwachstum, einschließlich der Effekte aus dem Leerstandsabbau, von 2,2% (Geschäftsjahr 2022: 2,7%) p.a. erzielt. Der Leerstand in den Wohneinheiten des Konzerns ging in Deutschland im dritten Quartal 2023 auf 4,6% zurück, gegenüber 4,7% in den ersten beiden Quartalen des Jahres; im Oktober 2023 reduzierte sich der Leerstand weiter auf 4,4%.

In Polen kann die TAG im Berichtszeitraum auf eine erfolgreiche Entwicklung zurückblicken. Bis Ende September 2023 umfasste das zur Vermietung bestimmte Portfolio rund 2.300 Wohnungen, weitere ca. 1.050 Wohnungen werden bis Mitte des Jahres 2024 fertiggestellt sein. Mittelfristig wird ein Bestand von mehr als 10.000 Mietwohnungen in den nächsten fünf Jahren angestrebt. Die Leerstandsquote belief sich im Gesamtportfolio zum Stichtag auf 3,7% nach 35,8% zu Jahresbeginn, bezogen auf die Wohnungen sogar auf nur noch auf 1,5%. Das like-for-like Mietwachstum für die seit mehr als einem Jahr auf dem Markt befindlichen Einheiten betrug zum 30. September 2023 12,4% (Geschäftsjahr 2022: 22,0%) p.a.

In den ersten neun Monaten des Jahres wurden in Polen 2.877 Wohnungen verkauft. Damit konnte das Niveau des Vorjahreszeitraums (1.674 Wohnungen unter pro forma-Einbeziehung der ROBYG S.A. seit Jahresbeginn 2022) deutlich übertroffen werden. Stark verbesserte Finanzierungsbedingungen für Erwerber sowie der nach wie vor hohe Zustrom von Menschen aus der Ukraine lassen zudem die Wohnungspreise in Polen deutlich steigen. Das bereinigte Verkaufsergebnis Polen, das neben dem FFO I wesentlicher Bestandteil des FFO II ist, belief sich innerhalb der ersten neun Monate 2023 auf EUR 28,0 Mio. im Vergleich zu EUR 11,4 Mio. im Vorjahreszeitraum. Im vierten Quartal 2023 ist ein starker Ergebnisanstieg in Polen zu erwarten, da der Großteil der für 2023 geplanten Wohnungsübergaben in den letzten Wochen des Jahres erfolgen wird.

Von Januar bis September 2023 wurden in Deutschland Verkaufsverträge für insgesamt 1.313 Einheiten, inklusive eines größeren Gewerbeobjekts, beurkundet, davon betrafen 262 Wohnungen das Q3 2023. Der kumulierte Verkaufspreis beträgt EUR 205,4 Mio., dies entspricht im Durchschnitt einer 4,3%igen Bruttoanfangsrendite. Der erwartete Nettoliquiditätszufluss beläuft sich, nach Rückführung von Bankverbindlichkeiten, auf EUR 181,5 Mio., davon betreffen EUR 38,4 Mio. das Q3 2023. Das Closing der Verkäufe fand zum Teil schon in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 statt. In Bezug auf Nettoliquiditätszuflüsse von insgesamt EUR 91,2 Mio. erfolgte dies nach dem Stichtag im Oktober 2023.

Claudia Hoyer, COO und Co-CEO der TAG, kommentiert die Ergebnisse der ersten neun Monate wie folgt: „Wir haben in einem anspruchsvollen Marktumfeld in Deutschland im dritten Quartal 2023 unsere Wohnungsverkäufe fortgesetzt und haben unser im Juli 2022 gesetztes Ziel, beginnend mit diesem Zeitpunkt mindestens EUR 250 Mio. an Nettoliquiditätszuflüssen zu generieren, nunmehr erreicht. Damit haben wir das Verkaufsprogramm erfolgreich umgesetzt und können nun noch selektiver agieren. In Verbindung mit der hohen Mietnachfrage für unsere deutschen Bestände sowie dem starken Wachstum unserer Vermietungs- und Verkaufsaktivitäten in Polen befindet sich die TAG auf einem operativ unverändert sehr guten Kurs.“

Umfangreiche Tilgung von unbesicherten Finanzverbindlichkeiten; LTV im Vergleich zum Jahresbeginn unverändert; Zinsdeckungsgrad und Verhältnis von Nettofinanzverschuldung zum EBITDA (bereinigt) weiter auf starkem Niveau

Seit dem 1. Juli 2022 erfolgten bis zur heute veröffentlichten Zwischenmitteilung wesentliche Tilgungen von unbesicherten Finanzverbindlichkeiten in einer Gesamthöhe von EUR 965 Mio. Dies beinhaltet Unternehmensanleihen, Schuldscheindarlehen und insbesondere die Brückenfinanzierung für den Ankauf der polnischen ROBYG S.A., die im Vorjahr in der Spitze mit EUR 650 Mio. und zum 30. Juni 2023 noch mit EUR 175 Mio. in Anspruch genommen war und im Oktober 2023 vollständig zurückgeführt wurde.

Trotz der schon zum Halbjahr verbuchten Bewertungskorrekturen in Deutschland ist der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV) zum 30. September 2023 mit 46,9% im Vergleich zum 31. Dezember 2022 (46,7%) nahezu unverändert geblieben. Dies war, neben den guten operativen Ergebnissen und der Aussetzung der Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2022, insbesondere auf die in Deutschland realisierten Wohnungsverkäufe zurückzuführen. Auch wenn die Ergebnisse der nächsten Immobilienbewertung, die zum 31. Dezember 2023 erfolgen wird, noch nicht vorliegen, so wird auf Grund der fortgesetzten Immobilienverkäufe in Deutschland und der saisonal starken Verkaufsergebnisse im vierten Quartal eines Geschäftsjahres in Polen auch zum Jahresende 2023 mit einem weitgehend stabilen bzw. nur leicht ansteigenden Verschuldungsgrad gerechnet.

Andere Finanzierungskennzahlen wie der Zinsdeckungsgrad (ICR) oder das Verhältnis Nettofinanzverschuldung/EBITDA (bereinigt) liegen bei unverändert starken 6,0x und 10,0x (4,7x und 13,5x ohne das polnische Verkaufsgeschäft).

Aussetzung der Dividende für das Geschäftsjahr 2023 zur weiteren Stärkung der Kapitalbasis und zur Finanzierung renditestarker Investitionen in Polen

Wie im Vorjahr planen Vorstand und Aufsichtsrat der TAG, der nächsten ordentlichen Hauptversammlung auch für das Geschäftsjahr 2023 keine Dividendenzahlung vorzuschlagen. Die dadurch im Unternehmen verbleibende Liquidität soll zur weiteren Stärkung der Kapitalbasis sowie zur Finanzierung neuer renditestarker Projekte in Polen genutzt werden.

Martin Thiel, CFO und Co-CEO der TAG, erläutert die Finanzierungsstrategie der TAG: „In den vergangenen Quartalen haben wir auf der Finanzierungsseite unsere Ziele konsequent umgesetzt: Planmäßige Tilgung, Prolongation oder Refinanzierung der Fälligkeiten aller besicherten Finanzierungen sowie konsequente Rückführung der unbesicherten Finanzverbindlichkeiten. Ein Meilenstein war dabei die vollständige Rückführung der ROBYG-Brückenfinanzierung. Auch wenn im Geschäftsjahr 2024 keine wesentlichen Fälligkeiten, gerade im Bereich der unbesicherten Finanzierung, anstehen, so halten wir es dennoch für sinnvoll, weiterhin konservativ zu agieren. Die durch Dividendenverzicht verbleibende Liquidität können wir zur verstärkten Entschuldung, aber auch zum weiteren Ausbau des renditestarken polnischen Verkaufs- und Vermietungsportfolios nutzen. Die weiter gefestigte Kapitalstruktur der TAG mit einem im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 nahezu unveränderten LTV von 46,9% stärkt unsere Unabhängigkeit von den unverändert volatilen Kapital- und Transaktionsmärkten. Dies lässt uns trotz des unverändert herausfordernden Umfelds zuversichtlich in das Geschäftsjahr 2024 blicken.“

Sobald sich die Kapital- und Transaktionsmärkte wieder normalisiert haben, will die TAG die Dividendenzahlungen wiederaufnehmen. Eine Entscheidung über einen Vorschlag für die Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2024 wird frühestens zum Ende des nächsten Jahres erfolgen und steht in Abhängigkeit von den dann herrschenden Marktbedingungen.

Neue Prognosen für das Geschäftsjahr 2024

Sämtliche Prognosen für das laufende Geschäftsjahr 2023 werden bestätigt. Für das Geschäftsjahr 2024 werden erstmalig folgende Prognosen abgegeben:

• FFO I: EUR 170-174 Mio. bzw. EUR 0,98 je Aktie (Prognose 2023: EUR 170-174 Mio. bzw. EUR 0,98 je Aktie), ca. +/-0%
• FFO II: EUR 217-223 Mio. bzw. EUR 1,25 je Aktie (Prognose 2023: EUR 240-246 Mio. bzw. EUR 1,38 je Aktie), ca. -9%

Für die operativen Ergebnisse des Konzerns, werden folgende Werte prognostiziert:

• EBITDA (bereinigt) Vermietung Deutschland: EUR 218-222 Mio. (Prognose 2023: EUR 223-227 Mio.), ca. -2%
• EBITDA (bereinigt) Vermietung Polen: EUR 11-13 Mio. (Prognose 2023:
  EUR 6-8 Mio.), ca. +57%
• EBITDA (bereinigt) Vermietung Gesamt: EUR 230-234 Mio. (Prognose 2023: EUR 230-234 Mio.), ca. +/-0%
• EBITDA (bereinigt) Verkauf Polen: EUR 64-70 Mio. (Prognose 2023: EUR 100-106 Mio.), ca. -35%
• Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen: EUR 46-52 Mio. (Prognose 2023: EUR 72-78 Mio.), ca. -35%

Für den FFO I wird in 2024 im Vergleich zu 2023 eine konstante Entwicklung erwartet. Ein leicht reduziertes operatives Ergebnis aus dem deutschen Vermietungsgeschäft, das im Wesentlichen auf die im Geschäftsjahr und im Vorjahr verkauften Wohnungsbestände zurückzuführen ist, kann durch steigende operative Ergebnisse aus dem wachsenden Vermietungsbestand in Polen ausgeglichen werden. Während eine Entlastung für Zinsaufwendungen in Folge der Rückzahlung der ROBYG-Brückenfinanzierung zu erwarten ist, wird dies durch die Erwartung höherer Ertragsteuern (überwiegend durch weiter verbrauchte steuerliche Verlustvorträge in Deutschland) ergebnismindernd kompensiert. Die FFO I-Prognose wurde auf Basis des aktuell in Deutschland vorhandenen Immobilienportfolios abgegeben, berücksichtigt also keine weiteren Akquisitionen oder Verkäufe.

Der erwartete Rückgang des FFO II resultiert aus einem prognostizierten geringeren Verkaufsergebnis in Polen. Ergebnisse aus dem Wohnungsverkauf werden erst mit Übergabe bilanziell realisiert, auch wenn der Liquiditätszufluss schon vorher mit fortschreitender Bautätigkeit erfolgt. Da die überwiegende Zahl der Verkäufe bereits vor Baubeginn oder während der durchschnittlich ca. 18 Monate andauernden Bauphase erfolgt, spiegelt dieses Ergebnis im Wesentlichen die schwächeren Verkaufszahlen des Jahres 2022 wieder, das durch stark steigende Hypothekenzinsen in Polen belastet war. Die deutlich höheren Verkaufszahlen des laufenden Geschäftsjahres 2023 werden in den Geschäftsjahren ab 2025 wieder zu höheren bilanziellen Ergebnissen führen. Buchgewinne oder Buchverluste aus dem Verkauf von Wohnungen in Deutschland wurden für Zwecke der FFO II-Prognose nicht angenommen.

Weitere Einzelheiten zum dritten Quartal 2023 finden Sie in dem heute veröffentlichten Zwischenbericht und in einer Präsentation unter https://www.tag-ag.com/investor-relations.

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