TAG Immobilien AG

PRESSEMITTEILUNG

TAG Immobilien AG mit guten operativen Vermietungs- und gestiegenen Verkaufsergebnissen im H1 2023; umfangreiche Tilgungen von Finanzverbindlichkeiten vorgenommen

FFO I im H1 2023 bei EUR 89,1 Mio.; Rückgang von 7% im Vergleich zum Vorjahr in Folge höherer Finanzierungskosten

• Operatives Vermietungsergebnis um EUR 4,2 Mio. verbessert auf EUR 121,8 Mio.
• FFO II durch starke Verkaufsergebnisse in Polen im Jahresvergleich um 11% auf EUR 111,6 Mio. gestiegen
• Deutsches Immobilienportfolio zum 30. Juni 2023 um 7,4% abgewertet; LTV mit 47,5% seit Jahresbeginn dennoch kaum verändert
• Verkauf von ca. 1.050 Wohnungen in Deutschland im H1 2023 führt zu Liquiditätszufluss von EUR 143 Mio.; in den letzten 12 Monaten wurden somit fast 2.000 Wohnungen veräußert und Liquidität aus Verkäufen von EUR 207 Mio. generiert
• In Polen mittlerweile rund 2.300 Mietwohnungen fertig gestellt, weitere ca. 1.050 Mietwohnungen im Bau; unverändert große Nachfrage führt zu hohem Mietwachstum und geringen Leerständen
• Seit dem 1. Juli 2022 Tilgungen unbesicherter Finanzverbindlichkeiten in einer Gesamthöhe von EUR 890 Mio. vorgenommen; Brückenfinanzierung aus dem Erwerb ROBYG im August 2023 auf EUR 75 Mio. reduziert

Hamburg, 14. August 2023

Gute operative Entwicklung aus dem Q1 2023 setzt sich zum Halbjahr fort

Im ersten Halbjahr 2023 wurde ein FFO I, der das gesamte Vermietungsgeschäft des Konzerns in Deutschland und in Polen beinhaltet, von EUR 89,1 Mio. erzielt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang um EUR 7,1 Mio. bzw. 7%. Trotz eines um EUR 4,2 Mio. gestiegenen operativen Ergebnisses (bereinigtes EBITDA Vermietung), führten um EUR 9,6 Mio. höhere Finanzierungskosten aus neu vereinbarten bzw. prolongierten Finanzverbindlichkeiten zu dieser Entwicklung.

Das like-for-like Mietwachstum belief sich im deutschen Portfolio auf 2,1% bzw. 1,6% p.a. ohne Effekte aus dem Leerstandsabbau (30. Juni 2022: 2,0% bzw. 1,5% p.a.). Der Leerstand in den Wohneinheiten des Konzerns ist in Deutschland in den letzten Monaten mit 4,7% unverändert geblieben, nach 4,5% zu Jahresbeginn und 5,2% im Juni 2022. Eine weitere Reduzierung des Leerstands ist jedoch aufgrund der anhaltend starken Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum für die verbleibenden Monate des Jahres zu erwarten.

In Bezug auf den FFO II, der zusätzlich zum FFO I das Verkaufsgeschäft mit umfasst, war ein Anstieg im Vergleich zum Vorjahr um EUR 11,0 Mio. bzw. 11% auf EUR 111,6 Mio. zu verzeichnen. Dies ist auf das erhöhte Verkaufsergebnis der TAG in Polen zurückzuführen.

Trotz gestiegener operativer Ergebnisse in der Vermietung und im Verkauf wurde im H1 2023 ein negatives Konzernergebnis von EUR -304,7 Mio. (nach einem Gewinn von EUR 301,8 Mio. im H1 2022) realisiert. Dies war überwiegend auf die zum Halbjahr erfassten Verluste aus der Immobilienbewertung von EUR 455,5 Mio. zurückzuführen. Im Vorjahreszeitraum resultierte demgegenüber aus der Immobilienbewertung noch ein Gewinn von EUR 273,3 Mio.

Alle Prognosen für das Gesamtjahr 2023, einschließlich der FFO I- und FFO II-Prognosen, bleiben unverändert bestehen.

Negative Marktwertanpassung des Immobilienportfolios in Deutschland, Verschuldungsgrad dennoch wenig verändert

Wie auch in den Vorjahren erfolgte zum 30. Juni 2023 die halbjährliche Bewertung des gesamten Immobilienportfolios. In Bezug auf das deutsche Portfolio waren in Folge der deutlich gestiegenen Kapitalisierungszinsen Bewertungsverluste zu verzeichnen. Dies entsprach einer Abwertung des deutschen Immobilienbestands um 7,4%, nach einer bereits erfolgten Abwertung um 5,5% im zweiten Halbjahr 2022, gegenüber einem Aufwertungsgewinn von 4,0% in H1 2022. Damit wird das Portfolio der TAG in Deutschland nunmehr mit ca. EUR 1.100 je m² und einer Bruttoanfangsrendite von 5,9% bewertet.

Aus der Bewertung des Vermietungsportfolios in Polen resultierte ein Gewinn von EUR 15,6 Mio. nach EUR 16,7 Mio. im Vorjahreszeitraum. Die Bruttoanfangsrendite der zum 30. Juni 2023 bereits fertig gestellten rund 2.300 polnischen Mietwohnungen beträgt 5,2% (basierend auf dem IFRS Buchwert), dies entspricht einem Wert von rund EUR 2.550 je m².

Trotz der Bewertungsverluste in Deutschland hat sich der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV) zum 30. Juni 2023 mit 47,5% im Vergleich zum 31. Dezember 2022 (46,7%) nur geringfügig verändert. Dies war, neben den guten operativen Ergebnissen und der erfolgten Aussetzung der Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2022, insbesondere auf die in Deutschland realisierten Wohnungsverkäufe zurückzuführen. Andere Finanzierungskennzahlen wie der Zinsdeckungsgrad (ICR) oder das Verhältnis Nettofinanzverschuldung/EBITDA bereinigt liegen bei unverändert starken 6,4x und 10,1x (5,0x und 13,2x ohne das polnische Verkaufsgeschäft).

Verkäufe von über 1.000 Wohnungen in Deutschland

Von Januar bis Juni 2023 wurden Verkaufsverträge für insgesamt 1.051 Einheiten, inklusive eines größeren Gewerbeobjekts, beurkundet. Der kumulierte Verkaufspreis beträgt EUR 161,8 Mio., dies entspricht dem 22,9-Fachen der jährlichen Netto-Ist-Miete. Aus den Verkäufen werden in Summe Buchverluste von EUR 3,9 Mio. realisiert. Der erwartete Liquiditätszufluss, nach Rückführung von Bankverbindlichkeiten, beträgt EUR 143,1 Mio. Das Closing dieser Verkäufe ist zum Teil schon im ersten Halbjahr 2023 erfolgt und soll in Bezug auf einen verbleibenden Liquiditätszufluss von ca. EUR 60 Mio. bis zum Ende des dritten Quartals 2023 abgeschlossen sein.

Für einen weiteren zu Beginn des Geschäftsjahres beurkundeten Verkauf von ca. 1.350 Wohnungen sowie einen damit zusammenhängenden Ankauf von rund 650 Wohnungen hat die TAG im Juli 2023 von einem Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht, da die Finanzierung durch die andere Vertragspartei nicht fristgerecht vorgelegt werden konnte. Zum Ausgleich steht der TAG eine Vertragsstrafe zu. Ein Teil dieser Wohnungen soll weiterhin veräußert werden, der Ankauf der rund 650 Wohnungen ist nicht mehr geplant.

Seit dem 1. Juli 2022 wurden somit in Deutschland 1.937 Wohnungen verkauft. Die kumulierten Verkaufspreise belaufen sich auf EUR 234,2 Mio., der aus den Verkäufen entstehende Liquiditätszufluss beträgt EUR 206,9 Mio.

Steigende Verkaufszahlen und weiterer Ausbau des Vermietungsgeschäfts in Polen

In den ersten sechs Monaten 2023 wurden in Polen Verkäufe von 1.817 (Vorjahr: 595) Wohnungen beurkundet und 863 (Vorjahreszeitraum: 599) Wohnungen an die Käufer übergeben. Damit entwickelt sich der polnische Verkaufsmarkt weiterhin sehr positiv. Verbesserte Finanzierungsbedingungen für Erwerber und der nach wie vor starke Zustrom von Menschen aus der Ukraine treiben die Wohnungsnachfrage an.

Das im April 2023 mit einer Fondsgesellschaft von Centerbridge Partners, L.P. vereinbarte Joint Venture wurde zum Ende des zweiten Quartals 2023 wie geplant wirksam. Das Joint Venture strebt Ankäufe von Grundstücken, auch von externen Dritten, in Höhe von insgesamt USD 100 Mio. an. Die von der TAG eingebrachten Grundstücke verfügen über eine Kapazität für zum Verkauf bestimmte Wohnungsprojekte von mehr als 100.000 m². Die Beteiligungsquote der TAG und des Joint-Venture-Partners beträgt jeweils 50%. Für die Übernahme der Bautätigkeit, des Verkaufs der Wohnungen und weiterer Dienstleistungen innerhalb des Joint Ventures erhält die TAG eine separate Vergütung.

Im Vermietungsbereich sind in Polen mittlerweile ca. 2.300 Wohnungen fertiggestellt, weitere ca. 1.050 Mietwohnungen befinden sich im Bau. Bis 2024 wird die Gesamtzahl der fertig gestellten Mietwohnungen insofern rund 3.350 erreichen, während mittelfristig ein Bestand von mehr als 10.000 Mietwohnungen in den nächsten fünf Jahren angestrebt wird.

Obwohl der Großteil der rund 2.300 Mietwohnungen erst in den letzten Monaten fertig gestellt wurde, beläuft sich die Vermietungsquote im Gesamtportfolio aufgrund der starken Wohnungsnachfrage zum Stichtag bereits auf 89,3%. Eine weitere Steigerung des Vermietungsstands ist mit fortschreitender Vermietungsdauer zu erwarten. Das like-for-like Mietwachstum für die seit mehr als einem Jahr auf dem Markt befindlichen Wohnungen betrug zum 30. Juni 2023 14,4% p.a.

Claudia Hoyer, COO der TAG, kommentierte die Ergebnisse des ersten Halbjahres 2023 wie folgt: „Wir freuen uns, dass wir mit unseren guten operativen Vermietungs- und Verkaufsergebnissen die in den vergangenen Quartalen stark gestiegenen Finanzierungskosten in weiten Teil ausgleichen können. Wachsende Verkaufszahlen in Polen sorgen für Liquiditätsüberschüsse, die wir in den Bau neuer Mietwohnungen reinvestieren können. So gelingt uns auch im momentan schwierigen Finanzierungsumfeld weiteres wertschaffendes Wachstum. In Deutschland haben wir in den letzten zwölf Monaten fast 2.000 Wohnungen verkauft und dabei über EUR 200 Mio. Liquidität generiert. Letztendlich hat der zum 30. Juni 2023 erfasste und im Hinblick auf die allgemeine Marktentwicklung durchaus zu erwartende Bewertungsverlust unsere Strategie bestätigt, Portfolios selektiv auch mit moderaten Abschlägen zu den in der Vergangenheit ermittelten Marktwerten zu verkaufen.“

Umfangreiche Tilgung von unbesicherten Finanzverbindlichkeiten; Brückenfinanzierung aus dem Erwerb ROBYG auf EUR 75 Mio. reduziert

Seit Beginn des Geschäftsjahres erfolgten bis zum heute veröffentlichten Zwischenbericht wesentliche Tilgungen von unbesicherten Finanzverbindlichkeiten. So wurden in Deutschland Unternehmensanleihen über EUR 125 Mio. und Schuldscheindarlehen von EUR 115 Mio. planmäßig zurückgezahlt. In Polen erfolgten Tilgungen von Unternehmensanleihen über EUR 64 Mio. Die zur Finanzierung des Ankaufs der polnischen ROBYG S.A. im März 2022 aufgenommene Brückenfinanzierung, die in der Spitze in Höhe von EUR 650,0 Mio. in Anspruch genommen wurde, beläuft sich zum Stichtag auf EUR 175,0 Mio. Nach dem 30. Juni 2023 erfolgten weitere Tilgungen von insgesamt EUR 100,0 Mio., so dass der Stand der Brückenfinanzierung aktuell nur noch EUR 75,0 Mio. beträgt. Die vollständige Rückführung ist bis zum Ende des Jahres geplant.

Seit dem 1. Juli 2022 wurden damit unbesicherte Finanzverbindlichkeiten, d.h. Unternehmensanleihen, Schuldscheindarlehen und die Brückenfinanzierung, in einer Gesamthöhe von EUR 890 Mio. getilgt. In der gleichen Zeit konnten in Deutschland Bankkredite mit einem Gesamtvolumen von EUR 490 Mio. neu aufgenommen bzw. refinanziert werden. Dabei wurde neue Liquidität in Höhe von EUR 378 Mio. generiert.

Martin Thiel, CFO der TAG: „Wir sind mit der Refinanzierung der Brückenfinanzierung für den Erwerb von ROBYG im letzten Jahr in ein anspruchsvolles Umfeld aus stark steigenden Zinsen und extrem schwierigen Kapitalmärkten gekommen. Die von uns seit Sommer letzten Jahres eingeleiteten Maßnahmen waren zum Teil schmerzhaft, haben uns aber nun fast ans Ziel geführt. Die im Juli 2022 durchgeführte Bezugsrechtskapitalerhöhung über EUR 202 Mio., der Verzicht auf die ursprünglich vorgesehene Dividendenzahlung von EUR 143 Mio., in Deutschland generierte Liquidität aus Immobilienverkäufen von EUR 207 Mio. und aus Bankkrediten von EUR 378 Mio. haben uns geholfen, Tilgungen unbesicherter Finanzverbindlichkeiten von fast EUR 900 Mio. vorzunehmen. Mit dem Wissen, dass unser deutsches und unser polnisches Immobilienportfolio laufend wesentliche Liquiditätsüberschüsse erzielen, sind wir finanziell gut aufgestellt und unabhängig von Refinanzierungen am Kapitalmarkt.“

Weitere Einzelheiten zum zweiten Quartal 2023 finden Sie in dem heute veröffentlichten Zwischenbericht und in einer Präsentation unter https://www.tag-ag.com/en/investor-relations.

Überblick über die wichtigsten Finanzkennzahlen

Kennzahlen der Gewinn- und Verlustrechnung (in Mio. EUR)	01.01.2023- 30.06.2023	01.01.2022- 30.06.2022
Netto-Ist-Miete	174,1	169,1
EBITDA (bereinigt) Vermietung	121,8	117,6
EBITDA (bereinigt) Verkäufe Polen	32,9	14,1
Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen	23,2	5,1
Konzernergebnis	-304,7	301,8
FFO I pro Aktie in EUR	0,51	0,66
FFO I	89,1	96,2
davon aus der Geschäftstätigkeit in Deutschland	89,5	96,2
davon aus der Geschäftstätigkeit in Polen	-0,4	0,0
FFO II pro Aktie in EUR	0,64	0,66
FFO II	111,6	100,6
Kennzahlen der Konzernbilanz (in EUR Mio.)	30.06.2023	31.12.2022
Bilanzsumme	7.756,4	8.214,6
Eigenkapital	3.057,8	3.307,7
EPRA NTA je Aktie	18,93	20,74
LTV in %	47,5	46,7
Portfoliodaten	30.06.2023	31.12.2022
Einheiten Deutschland	85.748	86.914
Einheiten Polen (fertig gestellte Mietwohnungen)	2.281	1.153
Verkaufte Wohnungen Polen	1.817	1.751
Übergebene Wohnungen Polen	863	3.510
Immobilienvolumen (gesamt, in EUR Mio.)	7.109,3	7.481,4
Immobilienvolumen Deutschland (in EUR Mio.)	5.824,0	6.328,8
Immobilienvolumen Polen (in EUR Mio.)	1.285,3	1.152,6
Leerstand in % (gesamt, Deutschland)	5,0	4,8
Leerstand in % (Wohneinheiten, Deutschland)	4,7	4,4
l-f-l Mietwachstum in % (Deutschland)	1,6	1,5
l-f-l Mietwachstum in % (inkl, Leerstandsabbau, Deutschland)	2,1	2,7

 

Mitarbeiter*innen	30.06.2023	31.12.2022
Anzahl der Mitarbeiter*innen	1.834	1.739
Kapitalmarktdaten
Marktkapitalisierung zum 30.06.2023 in EUR Mio.	1.519,7
Grundkapital zum 30.06.2023 in EUR	175.489.025
WKN/ISIN	830350/ DE0008303504
Anzahl der Aktien zum 30.06.2023 (ausgegeben)	175.489.025
Anzahl der Aktien zum 30.06.2023 (ausstehend, ohne eigene Aktien)	175.441.591
Free Float in % (ohne eigenen Aktien)	99,97
Index	MDAX/EPRA

 

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Dominique Mann

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