Deutsche EuroShop AG

Deutsche EuroShop im Geschäftsjahr 2021 wieder mit Gewinn

• Operatives Ergebnis trotz stärkerer Corona-Einschränkungen auf Vorjahresniveau
• Immobilienbewertungen weitgehend stabil (-1,5 %)
• Positives Konzernergebnis von 59,9 Mio. € nach Verlust 2020
• Prognose für 2022 über dem Vorjahr
• Collection Ratio aktuell bei 99 % - Wiederaufnahme der Dividendenzahlungen geplant
• Vermietungserfolge bei der Nachbelegung von Corona-Leerstandsflächen
• Refinanzierung von 107,4 Mio. € plangemäß langfristig gesichert

Hamburg, 22. März 2022 - Die Deutsche EuroShop hat am Abend die vorläufigen und noch untestierten Ergebnisse des Geschäftsjahres 2021 bekannt gegeben. Trotz deutlich längerer Lockdownphasen als im Vorjahr und deren Auswirkungen auf das operative Ergebnis sowie einem leicht negativen Bewertungsergebnis konnte der Shoppingcenter-Investor wieder einen Konzerngewinn erzielen. Die Bilanz ist unverändert solide und die Liquidität konnte weiter erhöht werden. Der Vorstand strebt die Rückkehr zu einer nachhaltigen Dividendenpolitik an und wird dazu im Rahmen der Veröffentlichung des Geschäftsberichtes für das Jahr 2021 einen Dividendenvorschlag unterbreiten.

Umsatzerlöse: 211,8 Mio. € (-5,5 %)

Die Umsatzerlöse im Konzern sanken im Geschäftsjahr um 5,5 % von 224,1 Mio. € auf 211,8 Mio. €. Hierbei wirkten sich insbesondere die coronabedingt mit den Mietern vereinbarten Mietzugeständnisse aus. Für das Jahr 2021 hatte die Gesellschaft betroffenen Mietern vor dem Hintergrund der substanziell negativen wirtschaftlichen Auswirkungen und auch rechtlicher Aspekte einen Mietverzicht in Höhe von 50 % für die Schließungsphasen angeboten.

EBIT: 152,5 Mio. € (-5,4 %)

Der Aufwand aus Wertberichtigungen und Ausbuchungen auf Forderungen ist im Vergleich zum Vorjahr auf 25,0 Mio. € (2020: 29,2 Mio. €) zurückgegangen, wobei der Anteil der insolvenzbedingten bzw. einzelwertberichtigten Forderungen sich dabei auf 7,2 Mio. € belief. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 152,5 Mio. € unter dem Vorjahr (161,2 Mio. €), was im Wesentlichen auf den genannten coronabedingten Umsatzrückgang und die Wertberichtigungen zurückzuführen war.

EBT ohne Bewertung: 125,6 Mio. € (-1,6 %)

Das Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis) hat sich mit -26,9 Mio. € gegenüber 2020 (-33,6 Mio. €) weiter verbessert. Das at-equity Ergebnis (operativ) war weniger als im Vorjahr durch coronabedingte Wertberichtigungen auf Mietforderungen und Umsatzausfälle belastet. Zudem wirkte sich eine günstigere Anschlussfinanzierung positiv aus. Darüber hinaus konnte der Zinsaufwand der Konzerngesellschaften um weitere 4,5 Mio. € - ebenfalls durch günstigere Anschlussfinanzierungen - gesenkt werden. Insgesamt hat die Verbesserung des Finanzergebnisses (ohne Bewertungsergebnis) den coronabedingten Rückgang des EBIT jedoch nicht vollständig kompensiert, so dass sich das EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 127,6 Mio. € leicht um -1,6 % auf 125,6 Mio. € reduzierte.

Bewertung: EPRA NTA steigt um 2,8 % auf 38,43 € je Aktie

Das Bewertungsergebnis resultierte mit -54,7 Mio. € (2020: -427,6 Mio. €) aus der Bewertung des Immobilienvermögens des Konzerns. Davon entfielen -58,8 Mio. € (2020: -353,8 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und 4,1 Mio. € (2020: -73,8 Mio. €) auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen leicht um 1,5 % abgewertet (2020: -10,7 %).

Bei im Geschäftsjahresverlauf aufgrund von fehlenden Markttransaktionen weitgehend unveränderten Marktrenditen wirkten sich insbesondere angepasste Markmieten und längere Nachvermietungszeiträume auf die Bewertung aus.

"Unsere Vermietungsquote hat sich zum Jahresende bei 94,3 % stabilisiert", erläutert CEO Wilhelm Wellner. "Wichtig sind für uns in der derzeitigen Phase die Vermietungserfolge, die wir bei der Nachbelegung von Leerstandsflächen erzielen. So konnten wir zum Beispiel kurz nach dem Auszug der Galeria Karstadt Kaufhof neue attraktive Ankermieter für unser Rathaus-Center Dessau gewinnen. Ab 2023 werden sie das Shoppingcenter noch attraktiver machen. Es ist und bleibt nun umso mehr der zentrale und dominante Magnet für Mieter und Kunden in Dessau-Roßlau. Darüber hinaus freuen wir uns über eine neues Gastronomiekonzept für unser Rhein-Neckar-Zentrum: Ab 2024 wird L'Osteria mit einem modernen und freistehenden Restaurant ein weiterer attraktiver und überregionaler Anziehungspunkt werden."

Die Kennzahl "Netto-Sachanlagevermögen nach EPRA" (EPRA NTA - Net Tangible Assets) lag zum 31. Dezember 2021 insbesondere aufgrund der weiter aufgebauten Liquidität mit 38,43 € je Aktie um 2,8 % über dem Vorjahresniveau (37,38 €).

Konzernergebnis: 59,9 Mio. €, 0,97 € je Aktie

Durch das im Vergleich zu 2020 deutlich verbesserte Bewertungsergebnis ergab sich nach einem Konzernverlust von 251,7 Mio. € nun für 2021 ein Konzerngewinn von 59,9 Mio. €. Das Ergebnis je Aktie belief sich auf 0,97 € (2020: -4,07 €). Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund der coronabedingten Umsatzrückgänge und Wertberichtigungen auf 122,0 Mio. € bzw. 1,97 € (2020: 2,02 €) je Aktie reduziert.

FFO: 122,3 Mio. € (-0,9 %), 1,98 € je Aktie

Die Funds from Operations (FFO) reduzierten sich leicht von 123,3 Mio. € auf 122,3 Mio. € bzw. je Aktie um 0,02 € auf 1,98 €. Als ertragsbasierte Zahl spiegeln die FFO den aktuellen Anstieg der Mietaußenstände nicht wider, so dass ergänzend die Analyse des Zahlungsverhaltens der Mieter, ausgedrückt in der Collection Ratio, notwendig ist. Die Collection Ratio nach Mietreduzierungen hat sich 2021 jedoch weiter deutlich verbessert und lag durchschnittlich bei 94,8 % (2020: 89,6 %). Zum Jahresanfang 2022 lag die Collection Ratio bei rund 99 %.

Bilanzkennzahlen und Liquiditätsausstattung weiter gestärkt

Zum Jahresende waren 30,5 % (2020: 32,9 %) des langfristigen Vermögens fremdfinanziert (Loan-to-Value, LTV). Bezogen auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen ergab sich ein absolut und auch im Branchenvergleich weiter konservativer LTV von 33,3 % (2020: 35,8 %).

Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2021 sind für durchschnittlich weitere 4,7 Jahre zu 2,09 % p. a. gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält für die konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 22 Banken und Sparkassen. Alle im Geschäftsjahr 2021 fälligen Kredite konnten zinsgünstiger prolongiert oder umfinanziert werden. Im Geschäftsjahr 2022 stehen vier Darlehen in Höhe von insgesamt 225,9 Mio. € zur Refinanzierung an, wobei ein Darlehen über 107,4 Mio. € bereits ebenfalls zinsgünstiger für zehn Jahre verlängert werden konnte. 2023 ist ein Darlehen in Höhe von 209,1 Mio. € zu prolongieren, 2024 gibt es keine Kreditfälligkeiten und 2025 steht die Anschlussfinanzierung für ein Darlehen über 58,7 Mio. € an.

Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.377,8 Mio. € insbesondere aufgrund des positiven Konzernergebnisses um 63,0 Mio. € über dem Eigenkapital des Vorjahres (2.314,8 Mio. €). Die bereits solide Eigenkapitalquote verbesserte sich weiter auf 55,6 % (2020: 54,6 %).

Die liquiden Mittel erhöhten sich zum Bilanzstichtag um 62,8 Mio. € auf 328,8 Mio. €.

Wiederaufnahme der Prognose

Die Deutsche EuroShop konnte zuletzt eine spürbar positive Entwicklung der operativen Kennzahlen beobachten, auch wenn diese aktuell teilweise noch deutlich unter dem Vorkrisenniveau liegen und der stationäre Einzelhandel vor dem Hintergrund der noch nicht überstandenen Pandemielage und des Ausbruchs des Ukrainekrieges weiterhin vor besonderen Herausforderungen steht, aus denen sich fortgesetzt erhöhte Unsicherheiten bzgl. der geschäftlichen Entwicklung ergeben.

Unter der Annahme, dass sich die Pandemielage weiter und nachhaltig stabilisiert, erwartet der Vorstand für das Geschäftsjahr 2022, welches als Übergangsjahr noch von den Nachwirkungen der Pandemie betroffen ist, Funds from Operations (FFO) von 1,95 € bis 2,05 € je Aktie (2021: 1,98 €). Mögliche negative Auswirkungen des Ukrainekrieges auf das Konsumverhalten und die Umsätze unserer Mieter können aktuell nicht eingeschätzt werden und sind nicht in der Prognose enthalten.

Ziel der Rückkehr zu einer nachhaltigen Dividendenpolitik

Im Geschäftsjahr 2021 konnte die Deutsche EuroShop ihre Liquidität, so wie im Vorjahr, trotz der deutlichen Nachwirkungen der Lockdowns sowie der Auswirkungen der Geschäftsschließungen auf die Mieteinnahmen durch einen weitgehenden Dividendenverzicht weiter aufbauen. Mit der Zielsetzung zur Rückkehr zu einer nachhaltigen Dividendenpolitik und unter gleichzeitiger Fortsetzung der Fokussierung auf die Sicherung der Liquidität der Gesellschaft wird der Vorstand gemeinsam mit dem Aufsichtsrat einen Dividendenvorschlag entwickeln, der im Rahmen der Veröffentlichung des Geschäftsberichtes kommuniziert wird.

Die Veröffentlichung des Geschäftsberichts 2021 mit den endgültigen und testierten Ergebnissen erfolgt am 26. April 2022.

Internet-Übertragung der Telefonkonferenz

Die Deutsche EuroShop überträgt am Mittwoch, 23. März 2022 um 10:00 Uhr ihre englischsprachige Telefonkonferenz live als Webcast im Internet unter www.deutsche-euroshop.de/ir

Deutsche EuroShop - Die Shoppingcenter-AG

Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Das SDAX-Unternehmen ist zurzeit an 21 Einkaufscentern in Deutschland, Österreich, Polen, Tschechien und Ungarn beteiligt. Zum Portfolio gehören u. a. das Main-Taunus-Zentrum bei Frankfurt, die Altmarkt-Galerie in Dresden und die Galeria Baltycka in Danzig.

Wesentliche Konzernkennzahlen