Deutsche EuroShop AG

Deutsche EuroShop: Geschäftsergebnisse 2020 von Corona-Pandemie belastet - Bilanzkennzahlen stabil

Hamburg, 23. März 2021 - Der Shoppingcenter-Investor Deutsche EuroShop hat am Abend die vorläufigen und noch nicht testierten Ergebnisse des Geschäftsjahres 2020 veröffentlicht. In diesen wird der Einfluss der Corona-Pandemie auf das operative sowie das Bewertungsergebnis deutlich. Die negativen Auswirkungen bestehen aktuell mit den weitgehenden Lockdowns auch für das laufende Geschäftsjahr fort. Dennoch sieht der Vorstand die Deutsche EuroShop weiter bilanziell und finanziell solide aufgestellt. Der stationäre Handel erfreut sich weiter großer Beliebtheit. Nach den jeweiligen Wiedereröffnungen von Geschäften waren dynamisch steigende Kundenfrequenzen zu beobachten, auch wenn diese aufgrund der weiteren Beschränkungen noch unterhalb des Niveaus von 2019 lagen.

Umsatzerlöse: 224,1 Mio. € (-3,2 %)

Die Umsatzerlöse im Konzern sanken im Geschäftsjahr um 3,2 % von 231,5 Mio. € auf 224,1 Mio. €. Hier wirkten sich gesetzliche Regelungen in Polen zur Abfederung der Auswirkungen der Corona-Pandemie seit Mitte März aus, die u. a. das temporäre Aussetzen von Mietzahlungen für betroffene Mieter vorsahen (-3,2 Mio. €). Soweit Mietzahlungsverpflichtungen gesetzlich nicht ausgesetzt waren, wurden die Mieten in Schließungsphasen grundsätzlich weiter vertragsgemäß in Rechnung gestellt.

EBIT: 161,2 Mio. € (-18,3 %)

Coronabedingt gewährte und erwartete Zugeständnisse bei aufgelaufenen Mietforderungen wurden durch Wertberichtigungen und Ausbuchungen von Forderungen berücksichtigt. Der Aufwand hieraus hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich auf 29,2 Mio. € (2019: 1,7 Mio. €) erhöht, wobei der Anteil der insolvenzbedingten bzw. einzelwertberichtigten Forderungen sich dabei auf 5,9 Mio. € belief. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag mit 161,2 Mio. € deutlich unter dem Vorjahr (197,5 Mio. €), was im Wesentlichen auf die genannten coronabedingten Wertberichtigungen und Umsatzrückgänge zurückzuführen ist.

EBT ohne Bewertung: 127,6 Mio. € (-21,8 %)

Das rückläufige EBIT und at-equity-Ergebnis sowie eine einmalige Zinserstattung im Vorjahr im Zusammenhang mit Steuererstattungen bedingten den Rückgang des EBT (ohne Bewertungsergebnis) von 163,1 Mio. € auf 127,6 Mio. € (-21,8 %). Dabei konnte der laufende Zinsaufwand um 5,5 Mio. € auf 43,7 Mio. € reduziert werden.

Bewertung: EPRA NTA sinkt um 11,6 % auf 37,38 € je Aktie

Das Bewertungsergebnis resultierte mit -427,6 Mio. € (i. Vj. -120,0 Mio. €) aus der Bewertung des Immobilienvermögens des Konzerns nach IAS 40. Davon entfielen -353,8 Mio. € (i. Vj. -94,2 Mio. €) auf die Bewertung des im Konzern ausgewiesenen Immobilienvermögens und -73,8 Mio. € (i. Vj. -25,8 Mio. €) auf die Bewertung des Immobilienvermögens der nach at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen. Im Durchschnitt wurden die Konzernimmobilien nach Berücksichtigung der laufenden Investitionen um -10,7 % abgewertet (i. Vj. -2,9 %).

Das Bewertungsergebnis wurde von der Corona-Pandemie und den damit einhergehenden substanziellen Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel dominiert. Neben einem leicht gesunkenen Vermietungsstand von 95,4 % (-2,2 Prozentpunkte) wurde die Bewertung im Wesentlichen beeinflusst von im Durchschnitt gestiegenen Ankaufsrenditen für Shoppingcenter in Deutschland, Investitionen in die Nachvermietung, Modernisierung und Positionierung des Bestandsportfolios sowie von angepassten Erwartungen an die Mietenentwicklung und längere Nachvermietungszeiträume.

Die neue und dem NAV nachfolgende Kennzahl "Netto-Sachanlagevermögen nach EPRA" (EPRA NTA - Net Tangible Assets) lag zum 31. Dezember 2020 mit 37,38 € je Aktie um 11,6 % unter dem Vorjahresniveau (42,30 €).

Konzernergebnis: -251,7 Mio. €, -4,07 € je Aktie

Bedingt durch das hohe negative Bewertungsergebnis ergab sich ein Konzernverlust von -251,7 Mio. € nach einem Konzerngewinn von 112,1 Mio. € im Vorjahr. Das Ergebnis je Aktie belief sich auf -4,07 € (2019: 1,81 €). Die EPRA Earnings, welche das Bewertungsergebnis ausklammern, haben sich insbesondere aufgrund der Wertberichtigungen auf Mietforderungen sowie des Umsatzrückgangs deutlich auf 124,5 Mio. € bzw. 2,02 € je Aktie reduziert.

FFO: 123,3 Mio. € (-17,6 %), 2,00 € je Aktie

Die Funds from Operations (FFO) reduzierten sich von 149,6 Mio. € auf 123,3 Mio. € bzw. je Aktie um 0,42 € auf 2,00 €. Als ertragsbasierte Zahl spiegeln die FFO den aktuellen Anstieg der Mietaußenstände nicht wider, so dass ergänzend die Analyse des Zahlungsverhaltens der Mieter, ausgedrückt in der Collection Ratio, notwendig ist. Die Collection Ratio nach Mietreduzierungen lag 2020 durchschnittlich bei 89,6 %.

Weiter solide Bilanzkennzahlen und Liquiditätsausstattung

Zum Jahresende waren 32,9 % (2019: 31,5 %) des langfristigen Vermögens fremdfinanziert (Loan-to-Value, LTV). Bezogen auf den quotalen Anteil des Konzerns an den Gemeinschaftsunternehmen und Tochterunternehmen ergibt sich ein absolut und auch im Branchenvergleich weiter konservativer LTV von 35,8 % (2019: 33,7 %).

Die Konditionen der konsolidierten Darlehen zum 31. Dezember 2020 waren für durchschnittlich 5,1 Jahre zu 2,18 % p. a. gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält für die konsolidierten Darlehen Kreditverbindungen zu 23 Banken sowie Sparkassen und ist mit allen Finanzierungspartnern in dieser fortgesetzt außergewöhnlichen Situation weiterhin in einem konstruktiven und vertrauensvollem Dialog. Mitte 2021 stehen zwei Konzerndarlehen über insgesamt 135,3 Mio. € zur Refinanzierung an. Für ein Darlehen über 65,2 Mio. € konnte eine Anschlussfinanzierung bereits abgeschlossen werden. Das zweite Darlehen über 70,1 Mio. € befindet sich in der Endphase der Verhandlungen. 2022 sind drei weitere Darlehen in Höhe von 226,0 Mio. €, 2023 ein Darlehen über 209,1 Mio. €, 2024 keine und 2025 ein Darlehen in Höhe von 58,7 Mio. € zu prolongieren.

Das Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) lag zum Ende des Berichtsjahres mit 2.314,8 Mio. € insbesondere aufgrund des negativen Konzernergebnisses um 286,7 Mio. € unter dem Eigenkapital des Vorjahres (2.601,5 Mio. €). Die Eigenkapitalquote war mit 54,6 % (2019: 57,1 %) weiterhin sehr solide.

Die liquiden Mittel erhöhten sich zum Bilanzstichtag unter Berücksichtigung der kurzfristigen Nutzung einer Kreditlinie (30 Mio. €) um 117,9 Mio. € auf 266,0 Mio. €.

Pandemie beeinträchtigt den stationären Einzelhandel weiter massiv

Zur Eindämmung der Coronavirus-Pandemie wurden nahezu flächendeckend von behördlicher Seite auch zu Beginn des Jahres 2021 die weitreichenden Sicherheits- und Quarantänemaßnahmen fortgeführt. Wie im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde u.a. eine Schließung von Einzelhandelsgeschäften verordnet, die nicht der Grundversorgung dienen. Ausnahmen gelten im Wesentlichen nur für Lebensmittel, Drogerien, Apotheken, Bankdienstleistungen sowie für eine limitierte Anzahl weiterer Produkte und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs.

Diese inzidenzbedingten Schließungsmaßnahmen belasten die wirtschaftliche Situation der betroffenen Mieter weiter stark. Bei vielen Mietern war das Weihnachtsgeschäft durch die Schließungen im Spätherbst und die erneuten Schließungen ab Mitte Dezember 2020 sehr negativ beeinträchtigt. Staatliche Unterstützungsprogramme konnten dies nicht bzw. nur in geringem Umfang kompensieren. Aktuell sind 18 von 21 Shoppingcentern unseres Portfolios im harten Lockdown, so dass erneut das Ostergeschäft deutlich beeinträchtigt ist.

Die Bundesregierung hat, um die Folgen der Coronavirus-Pandemie abzumildern, die Pflicht zur Insolvenzanmeldung unter bestimmten Umständen bis Ende April 2021 verlängert, aber dennoch besteht das Risiko weiterer Insolvenzen von Mietpartnern.

Partnerschaftlicher Ansatz zur Schadensteilung mit den Mietern

Die Deutsche EuroShop ist über ihren Dienstleister, die ECE, kontinuierlich im Gespräch mit den Mietern, um auch in dieser Phase der Pandemie schnell tragfähige und partnerschaftliche Unterstützungsmaßnahmen zu vereinbaren. So wurde u. a. Anfang 2021 den betroffenen Mietern der deutschen Shoppingcenter ein Angebot zur Schadensteilung in Höhe der Hälfte der Nettokaltmiete unterbreitet, beschränkt auf Schließungszeiträume seit Mitte Dezember 2020 und für 2021. Das DES-Management ist weiterhin der Überzeugung, dass ein solches Vorgehen in dieser fortgesetzt herausfordernden Lage die beste Basis für die Zukunft sowie einen gemeinsamen und nachhaltigen Geschäftserfolg ist.

Pandemieverlauf lässt keine Prognose zu

Die Unsicherheiten für den Geschäftsbetrieb der Mieter in den DES-Centern, für die Konjunktur und für das Konsumklima sind aufgrund der Corona-Pandemie weiter sehr hoch. Die Auswirkungen werden insbesondere von der Dauer und dem Ausmaß der Pandemie, der Wirkung der Impfstoffe sowie dem Impfstatus der Bevölkerung, den weiteren behördlichen Auflagen, gesetzlichen Regelungen und Stützungsmaßnahmen beeinflusst. Eine Einschätzung der negativen Auswirkungen auf das operative Ergebnis und damit eine Prognose für das Geschäftsjahr 2021 ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich.

Der Vorstand erwartet jedoch, dass Umsatzerlöse, EBIT, EBT (ohne Bewertungsergebnis) und die FFO aufgrund der im Vergleich zum ersten Lockdown insgesamt stärkeren Betriebseinschränkungen und längeren Geschäftsschließungen, die seit Mitte des 4. Quartals 2020 und für nahezu das gesamte 1. Quartal 2021 andauern, unterhalb der Geschäftszahlen von 2020 liegen werden. Es wird dabei von einer deutlichen Stabilisierung der Situation im 2. Quartal 2021 und insbesondere in der zweiten Jahreshälfte ausgegangen. Eine neue Prognose wird abgegeben, sobald dies möglich ist.

Fortsetzung der konservativen Finanzierungsstrategie: 0,04 € je Aktie Dividende geplant

Seit Wiedereröffnung der Geschäfte im Sommer 2020 konnte die Deutsche EuroShop ihre Liquidität trotz der deutlich negativen Nachwirkungen des ersten Lockdowns sowie der Auswirkungen der erneuten Geschäftsschließungen seit Ende 2020 insgesamt stabil halten. Aufgrund der in den meisten operativen Märkte weiter andauernden behördlichen Geschäftsschließungen sowie bestehender und mittelfristig weiter zu erwartenden Betriebsrestriktionen gilt es jedoch, bis zu einer nachhaltigen Stabilisierung der Situation weiterhin sehr vorsichtig zu agieren.

Zur fortgesetzten Sicherung der Liquidität der Gesellschaft hat der Vorstand daher beschlossen, der Hauptversammlung vorzuschlagen, aus dem nach Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen verbleibenden Bilanzgewinn nur eine Dividende in Höhe von 4 % des Grundkapitals i.S.v. § 254 (1) AktG (entspricht einer Gesamtdividende von 2.471.343,76 € bzw. 0,04 € je Aktie) auszuschütten und den Restbetrag des Bilanzgewinns (41.311.535,84 €) auf neue Rechnung vorzutragen.

Ungeachtet der zuletzt coronabedingt ausgesetzten bzw. limitierten Dividendenzahlungen beabsichtigen wir weiterhin, unsere sich an dem nachhaltigen Geschäftserfolg orientierende und auf Kontinuität ausgerichtete Dividendenpolitik nach Bewältigung der außergewöhnlichen Situation fortzusetzen.

Vermietungsaktivitäten und Ausbau des Omni-Channel-Angebots

Im abgelaufenen Jahr konnten trotz Pandemie-Erschwernissen viele Mietverträgen abgeschlossen bzw. verlängert werden, so dass die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit des Portfolios weiterhin fast unverändert bei rund fünf Jahren liegt.

Bei der weiteren Entwicklung des Omni-Channel-Angebots wurden im letzten Jahr ebenfalls Fortschritte gemacht. Dies ist insbesondere bei einem weiter wachsenden Anteil des Onlinehandels aber auch zukünftigen Geschäftsschließungsszenarien besonders wichtig. Aktuell sind in Deutschland 2,8 Mio. Produkte von 780 Stores an die Digital Mall angeschlossen.

Neben dem Wachstum des Onlinehandels zeigt die Pandemiekrise positiv bestätigend und sehr deutlich, dass Konsumenten das Einkaufen in Shops und in unseren attraktiven Shoppingcentern weiter sehr schätzen. Die Besucherfrequenzen stiegen nach den Geschäftsöffnungen in den Shoppingcentern - trotz vielfältiger weiterer Beschränkungen - jeweils wieder schnell und deutlich an, auch wenn sie aufgrund der Pandemie noch hinter den Niveaus von 2019 zurückblieben.

Kontinuität im Vorstand sichergestellt

Der Aufsichtsrat der Deutsche EuroShop AG hat mit Wirkung zum 1. Januar 2022 Wilhelm Wellner für die Dauer von dreieinhalb Jahren bis Ende Juni 2025 als Vorstand wiederbestellt. Wilhelm Wellner ist seit Juli 2015 Sprecher des Vorstands.

Die Veröffentlichung des Geschäftsberichts 2020 mit den endgültigen und testierten Ergebnissen erfolgt im April 2021.

 

Internet-Übertragung der Telefonkonferenz

Die Deutsche EuroShop überträgt am Mittwoch, 24. März 2021 um 10:00 Uhr ihre englischsprachige Telefonkonferenz live als Webcast im Internet unter www.deutsche-euroshop.de/ir

Deutsche EuroShop - Die Shoppingcenter-AG

Die Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorten investiert. Das SDAX-Unternehmen ist zurzeit an 21 Einkaufscentern in Deutschland, Österreich, Polen, Tschechien und Ungarn beteiligt. Zum Portfolio gehören u. a. das Main-Taunus-Zentrum bei Frankfurt, die Altmarkt-Galerie in Dresden und die Galeria Baltycka in Danzig.

Wesentliche Konzernkennzahlen

in Mio. €		01.01.-31.12.2020		01.01.-31.12.2019		+/-
Umsatzerlöse1		224,1		231,5		-3,2 %
EBIT		161,2		197,5		-18,3 %
EBT (ohne Bewertungsergebnis2)		127,6		163,1		-21,8 %
EPRA3 Earnings6		124,5		158,3		-21,3 %
FFO		123,3		149,6		-17,6 %
Eigenkapitalquote in %4		54,6		57,1
LTV-Verhältnis in %5		32,9		31,5
in €		01.01.-31.12.2020		01.01.-31.12.2019		+/-
EPRA3 Earnings je Aktie6		2,02		2,56		-21,1 %
FFO je Aktie		2,00		2,42		-17,4 %
EPRA3 NTA je Aktie		37,38		42,30		-11,6 %
Gewichtete Anzahl der ausgegebenen Stückaktien		61.783.594		61.783.594		0,0 %
1 Der Ausweis innerhalb des NOI wurde im Berichtsjahr geändert und die Vorjahreszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst. 2 inklusive des Anteils der auf die at-equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen entfällt 3 European Public Real Estate Association 4 inklusive Fremdanteile am Eigenkapital 5 Loan to Value (LTV): Verhältnis Nettofinanzverbindlichkeiten (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquide Mittel) zu langfristigen Vermögenswerten (Investment Properties und nach at-equity bilanzierte Finanzanlagen) 6 Die EPRA Earnings beinhalten in der Vorjahresperiode eine einmalige Steuererstattung inklusive aufgelaufener Zinsen für Vorjahre. Ohne diese Steuererstattung hätten die EPRA Earnings im Vorjahr 149,3 Mio. € bzw. 2,41 € je Aktie betragen. Erläuterungen zu verwendeten Finanzkennzahlen sind abrufbar unter www.deutsche-euroshop.de/Investor-Relations/Service/Glossar