Original-Research: Coreo AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Coreo AG

Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6

Anlass der Studie: Research Note
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 2,60 Euro
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2022
Letzte Ratingänderung: 
Analyst: Cosmin Filker; Marcel Goldmann

1.HJ 2021: Ergebnisverbesserung durch höhere Mieterträge und Veräußerung von Objekten; leichte Anhebung der 2021er Prognosen; Kursziel und Rating bestätigt
 
Wie von uns erwartet hat die Coreo AG in den ersten sechs Monaten 2021 die Mieterlöse auf 1,93 Mio. EUR (VJ: 1,55 Mio. EUR) gesteigert. In erster Linie ist die Steigerung der Mieterlöse auf den im ersten Halbjahr 2020 erfolgten Zugang des NRW-Portfolios zurückzuführen, welcher nur anteilig in der Vorjahresperiode enthalten war. Darüber hinaus hat die Gesellschaft beim Hydra-Portfolio Vermietungserfolge erreicht sowie insgesamt keine Corona-bedingten Mietausfälle verzeichnet. Der Anstieg der Mieterlöse wurde einerseits von einer, absolut gesehen leicht rückläufigen Entwicklung des Veräußerungsergebnisses in Höhe von 0,31 Mio. EUR (VJ: 0,49 Mio. EUR) sowie von einem sichtbaren Anstieg des Bewertungsergebnisses auf 0,78 Mio. EUR (VJ: 0,00 Mio. EUR) begleitet. Mit dieser deutlich erhöhten Ertragsbasis war die Coreo AG in der Lage, das EBIT auf 0,50 Mio. EUR (VJ: -0,10 Mio. EUR) zu steigern und damit auf Halbjahresbasis erstmals ein positives EBIT auszuweisen.
 
In unserer letzten Researchstudie (siehe Studie vom 19.08.2021) haben wir die Grundlage für unsere Prognosen erläutert, die unseres Erachtens weiterhin Bestand haben. Einerseits dürfte die Gesellschaft mit dem aktuellen Objektbestand einen Anstieg der Mieterlöse erwirtschaften. Als einen weiteren Aspekt der Ertragsentwicklung haben wir mögliche Veräußerungserlöse, insbesondere durch den geplanten Verkauf von Objekten des Göttinger Portfolios sowie durch Teilverkäufe der direkt von der Coreo AG gehaltenen Objekten in Lünen und Gelsenkirchen, unterstellt.  
Nicht eingeplant hatten wir allerdings Veräußerungen von zwei Objekten des Hydra-Portfolios (Hanau, Darmstadt) sowie eines Objektes des Mannheimer Portfolios, für welche bereits abgeschlossene Kaufverträge vorliegen und diese deshalb als 'zur Veräußerung' umgebucht wurden. Wir heben daher unsere erwarteten Veräußerungserlöse für 2021 deutlich auf 12,87 Mio. EUR an und rechnen mit einem Veräußerungsergebnis in Höhe von 2,13 Mio. EUR (bisher: 1,52 Mio. EUR). Die Veräußerung der Objekte wird aber mit einem signifikanten Liquiditätszufluss einhergehen, womit der finanzielle Spielraum für weitere Investitionen deutlich ansteigen wird.  
Bis zur Veröffentlichung unserer letzten Researchstudie hatte die Coreo AG, unseren Schätzungen zur Folge, Objekte mit einem Volumen von rund 59 Mio. EUR erworben. Für den Rest des Geschäftsjahres hatten wir weitere Objekterwerbe in Höhe von 10 Mio. EUR unterstellt. Mit dem am 07.09.2021 gemeldeten Erwerb einer Logistikimmobilie in Delmenhorst dürfte ein wesentlicher Teil dieser Annahme nun Realität geworden sein. Auf einer Gesamtmietfläche von ca. 29.900 qm beläuft sich die auf mehrere Mietparteien verteilte Jahresmiete aktuell auf rund 0,5 Mio. EUR. Eine Aussage zum Kaufpreis wurde nicht gemacht. Unter der Voraussetzung eines für die Coreo AG typischen Multiples von 10 bis 12,5 dürfte der Kaufpreis zwischen 5,00 - 6,25 Mio. EUR liegen.
 
Während wir bei den Veräußerungserlösen und beim Veräußerungsergebnis sowie bei den Mieterträgen unsere 2021er Prognosen anheben, gehen wir von niedrigeren Bewertungserträgen in Höhe von 2,30 Mio. EUR (bisher: 5,30 Mio. EUR) aus. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, da der Abschluss der größten Transaktion der Unternehmenshistorie erst im kommenden Geschäftsjahr 2022 erfolgen wird. Dementsprechend rechnen wir für das laufende Geschäftsjahr 2021 nun mit einem EBIT in Höhe von 2,93 Mio. EUR (bisher: 4,92 Mio. EUR) und einem Nachsteuerergebnis in Höhe von 0,32 Mio. EUR (bisher: 1,82 Mio. EUR). Die Prognosen für die Folgejahre behalten wir unverändert bei.
 
Da die niedrigeren Ergebnisprognosen für 2021 lediglich eine Folge niedrigerer Bewertungserträge sind, ergeben sich beim DCF- Bewertungsergebnis nur marginale Veränderungen. Denn die Bewertungserträge haben keinen Einfluss auf den Kapitalfluss, welcher die Basis für unser DCF-Bewertungsmodell darstellt. Wir bestätigen daher unser Kursziel von 2,60 EUR und behalten unser KAUFEN-Rating unverändert bei.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/22944.pdf

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,5b,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum (Zeitpunkt) Fertigstellung: 01.10.21 (12:08 Uhr) Datum (Zeitpunkt) erste Weitergabe: 04.10.21 (09:30 Uhr)
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