Original-Research: Coreo AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Coreo AG

Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6

Anlass der Studie: Research Comment
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 2,35 Euro
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2021
Letzte Ratingänderung: 
Analyst: Cosmin Filker; Marcel Goldmann

Geplante Finanzierung erfolgreich umgesetzt, Hoher Liquiditätsbestand für neue Investitionen vorhanden, Kursziel von 2,35 EUR und KAUFEN-Rating bestätigt
 
Wie nach der Absage der Anleiheemission von der Coreo AG angekündigt, hat die Gesellschaft erfolgreich eine Ersatzfinanzierung abgeschlossen. Gemäß aktueller Unternehmensmeldung erhält die Gesellschaft von einem namhaften Investor ein Darlehen in Höhe von 23 Mio. EUR und kann damit zeitnah die geplanten Finanzierungs- bzw. Refinanzierungsmaßnahmen umsetzen. Dazu gehören die Rückzahlung der Optionsanleihe mit einem ausstehenden Volumen in Höhe von 15 Mio. EUR, die mit einem Kupon in Höhe von 10 % vergleichsweise hoch verzinst ist. Bei einem Darlehenszins in Höhe von 6,75 % können durch die Ablösung der Optionsanleihe zeitnah Kosteneinsparungen realisiert werden. Unseren Berechnungen zur Folge dürften diese im kommenden Geschäftsjahr bei ca. 0,50 EUR liegen. In Verbindung mit der Darlehensaufnahme haben die beiden Ankeraktionäre Christian Angermayer und die alex schütz familienstiftung zugesagt, die Eigenkapitalbasis im Zuge einer Kapitalerhöhung um mindestens 5 Mio. EUR zu stärken und damit das geplante Wachstum abzusichern.
 
Das nach der Refinanzierung der Optionsanleihe verbleibende Volumen aus der Darlehensaufnahme in Höhe von 7 Mio. EUR soll für die Fortsetzung der Wachstumsstrategie durch Objektakquisitionen erfolgen. Darüber hinaus hat die Coreo AG mit Corporate News vom 21.12.2020 die gewinnbringende Veräußerung von drei Objekten des Hydra Portfolios gemeldet. Mit dem erwarteten Nutzen- und Lastenübergang im ersten Quartal 2021 sollte die Gesellschaft unseren Erwartungen zur Folge einen Liquiditätszugang zwischen 3 - 4 Mio. EUR ausweisen. Über die Wertzuschreibung auf den Verkaufspreis wird die Veräußerung bereits im laufenden Geschäftsjahr 2020 ergebniswirksam. Unter Einbezug des Liquiditätszuflusses aus der Immobilienveräußerung könnte die Coreo AG bei einem unterstellten LTV von 66 % neue Investitionen in Höhe von über 30 Mio. EUR umsetzen.  
Nicht zu vernachlässigen sind dabei die noch vorhandenen umfangreichen finanziellen Vermögenswerte, die unter anderem eine Beteiligung an der MagForce AG enthalten. Grundsätzlich steht die Beteiligung an der MagForce AG, die zum 30.06.2020 einen Wertansatz von 4,50 Mio. EUR hatte, zur Disposition und würde damit die Finanzierung der künftigen Objekterwerbe unterstützen. Gegenüber dem Bilanzstichtag hat die MagForce-Aktie zudem einen deutlichen Kursanstieg um über 70 % verzeichnet. Stand heute würde dies eine ergebniswirksame Steigerung des Wertansatzes um ca. 3,2 Mio. EUR bedeuten, was gleichzeitig zu einem NAV-Anstieg führen würde.  
Mit dem in gleicher Corporate News gemeldeten Zukauf des Nachbargrundstücks zu der bereits im September erworbenen Fläche, verfügt die Coreo AG dort über rund 17.000 Quadratmeter für die Wohnbaurecht geschaffen werden soll. Planmäßig entwickelt sich auch der Abbau des Leerstands im Hydra-Portfolio. Während die Objekte in Gießen und Kiel inzwischen langfristig vermietet sind, steht die Vermietung der Wohnungen in Berger Straße in Frankfurt am Main kurz bevor. Auch in Wetzlar sind alle Wohneinheiten vermietet und für die Gewerbeflächen sind die Vermietungsverhandlungen weit fortgeschritten.  
In unseren bisherigen Umsatz- und Ergebnisprognosen (siehe Researchstudie vom 03.11.2020) hatten wir bereits den erfolgreichen Abschluss der Finanzierung, als Basis für den weiteren Ausbau des Objektbestandes, unterstellt. Zwar sind die von uns unterstellten Neuinvestitionen in Höhe von rund 25 Mio. EUR noch nicht erfolgt, in unseren bisherigen Schätzungen hatten wir die Umsatz- und Ergebniswirksamkeit neuer Investitionen ohnehin erst ab dem kommenden Geschäftsjahr berücksichtigt. Mit der nun vorhandenen höheren Liquidität sollte die Coreo AG in der Lage sein, zeitnah Objekt- bzw. Projekterwerbe umzusetzen und wir behalten daher unsere in der letzten Researchstudie veröffentlichten Prognosen bei. Die Effekte aus der zugesagten Stärkung des Eigenkapitals durch die beiden Ankeraktionäre werden wir dabei erst nach Abschluss der Kapitalerhöhung einbeziehen.  
Da damit auch unser DCF-Bewertungsmodell unverändert bleibt, behalten wir unser bisheriges Kursziel von 2,35 EUR bei. Ausgehend vom aktuellen Kursniveau von 1,49 EUR vergeben wir weiterhin das Rating KAUFEN.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/21964.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum (Zeitpunkt) Fertigstellung: 21.12.20 (12:00 Uhr) Datum (Zeitpunkt) erste Weitergabe: 21.12.20 (14:00 Uhr)
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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw. Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.