Original-Research: Coreo AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Coreo AG

Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6

Anlass der Studie: Researchstudie (Initial Coverage) Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 3,10 Euro
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2019
Letzte Ratingänderung: 
Analyst: Cosmin Filker; Marcel Goldmann

Attraktiver 'value-add' Immobilienspezialist, Schneller Portfolioausbau erreicht, wertschaffende Wachstumsstrategie soll durch Kapitalerhöhung unterstützt werden, Hohes Kurspotenzial vorhanden  
Die Coreo AG führt derzeit eine Bezugsrechtskapitalerhöhung durch, in dessen Rahmen ein Bruttoemissionserlös in Höhe von bis zu 16,00 Mio. EUR angestrebt wird. Es ist geplant, den Liquiditätserlös zum Erwerb von Gewerbe- und Wohnimmobilien für den Geschäftsbereich 'Value Add' zu verwenden. Gemäß Unternehmensstrategie werden dabei insbesondere Mittelzentren in Deutschland adressiert, die noch nicht von den starken Preisanstiegen betroffen waren und/oder nicht so stark im Fokus anderer Investoren standen und daher noch attraktive Mietrenditen ermöglichen. Ziel ist es, ein hoch rentierliches Portfolio, bezogen auf die Anschaffungspreise, aufzubauen. Derzeit, also pre money, verfügt die Gesellschaft über ein prognostiziertes NAV (auf Grundlage von GBC- Berechnungen) in Höhe von 2,40 EUR. Unsere Bewertung des fairen Wertes auf DCF-Basis (post money) liegt nochmals höher (siehe unten)  
Bis 2016 firmierte die Gesellschaft als Nanostart AG und war als Beteiligungsgesellschaft im Nanotechnologiebereich tätig. Mit Beschluss der Hauptversammlung aus 2016 wurden Firma und Gesellschaftszweck auf den Immobilienbereich geändert. Die (in früheren Jahren erworbenen) Beteiligungen wurden zwischenzeitlich zum größten Teil veräußert. Zum 31.08.2018 hielt die Gesellschaft noch etwas über 2 Mio. Aktien und damit knapp 7,7% an der ebenfalls börsengelisteten MagForce AG. Seit 2017 investiert die Coreo entsprechend ihrer wertschaffenden Wachstumsstrategie in Wohn- und Gewerbeobjekte/-portfolien vornehmlich im 'Value add' Segment. Dabei werden durch den Verkauf nicht strategischer Portfolioteile kurzfristige Veräußerungsgewinne erzielt. Gleichzeitig werden die verbleibenden Objekte entwickelt und optimiert, um die langfristigen Mieteinnahmen zu erhöhen und in der Folge Wertsteigerungspotentiale zu heben.
 
Seit Aufnahme der neuen Unternehmensstrategie hat die Gesellschaft bereits fünf Transaktionen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von knapp 41 Mio. EUR abgeschlossen. Die Objekte befinden sich alle in den von der Coreo AG adressierten B- und C-Lagen und weisen vergleichsweise hohe Mietrenditen von bis über 10 % auf. Im laufenden Geschäftsjahr 2018 erfolgten mit der Akquisition des Wohnimmobilienportfolios in Göttingen und des Hydra- Portfolios die volumenmäßig bisher größten Investitionen. Die erworbenen Portfolios sollen einerseits für die langfristige Erzielung von Mieterträgen gehalten werden. Darüber hinaus werden einzelne Liegenschaften revitalisiert bzw. umgebaut, um damit von erwarteten Wertsteigerungen zu profitieren. Die Gesellschaft plant zudem stille Reserven im Rahmen von Objektverkäufen zu heben. Der Liquiditätszugang aus Objektverkäufen soll dann für die geplanten Investitionen (Revitalisierung, Umbau etc.) verwendet werden. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass die Gesellschaft die Beteiligung an der MagForce AG sukzessive abzubauen und folglich weitere Liquidität freisetzen wird.
 
Grundlage für unsere Umsatz- und Ergebnisprognosen sind sowohl das aktuelle Immobilienportfolio als auch angenommene Investitionen im Nachgang zu der aktuell laufenden Kapitalerhöhung. Damit handelt es sich sowohl bei den Prognosen als auch bei der Bewertung um eine so genannte post-money- Betrachtung. Zugleich haben wir die Besonderheit beachtet, wonach die Coreo AG bisher keine Konsolidierung der Objektgesellschaften vornimmt (Hinweis: alle Immobilien werden in Tochtergesellschaften der Rechtsform GmbH und GmbH & Co. KG gehalten). Demnach wird das Nachsteuerergebnis der Objektgesellschaften lediglich im Finanzergebnis der Coreo AG als Beteiligungsertrag ausgewiesen. Wir ziehen diese Netto-Ertragsposition in den Rohertrag der Coreo AG 'hoch' was zur Folge hat, dass die Objekterträge Bestandteil des operativen Ergebnisses (EBITDA, EBIT) werden. Wir gehen aber davon aus, dass mit dem Geschäftsjahr 2018 erstmalig eine Konzernbilanz nach IFRS erstellt wird.
 
Für das laufende und kommende Geschäftsjahr rechnen wir dabei mit einem spürbaren Ertrags- und Ergebnisanstieg. Neben der Steigerung von Mieterträgen sollte die Gesellschaft im nennenswerten Umfang Veräußerungserlöse erzielen sowie stille Reserven aufdecken. Da die Beteiligungserträge eine Residualgröße darstellen, sollte die Coreo AG, unseren Planungen gemäß, hohe Ergebnismargen von bis zu 65 % erreichen. Auf Ebene der Objektegesellschaft liegt die Ergebnismarge zwar darunter, jedoch im oberen Bereich der branchenüblichen Kennzahlen.  
Auf Basis unseres DCF-Bewertungsmodells (post money) haben wir ein Kursziel in Höhe von 3,10 EUR ermittelt. Auf Basis des aktuellen Aktienkurses sowie des Platzierungspreises im Rahmen der aktuell laufenden Kapitalerhöhung in Höhe von 1,60 EUR je Aktie, lautet unserer Einschätzung KAUFEN.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/17333.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,5b,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum (Zeitpunkt)Fertigstellung: 29.11.18 (17:13 Uhr) Datum (Zeitpunkt) erste Weitergabe: 30.11.18 (08:30 Uhr)
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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw. Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.