Original-Research: Deutsche Grundstücksauktionen AG - von GBC AG
Einstufung von GBC AG zu Deutsche Grundstücksauktionen AG
Unternehmen: Deutsche Grundstücksauktionen AG
ISIN: DE0005533400

Anlass der Studie: Research Note
Empfehlung: Halten
Kursziel: 18,70 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2019
Letzte Ratingänderung: 
Analyst: Matthias Greiffenberger, Cosmin Filker

Nochmals ein neues Rekord-Halbjahr - Sehr hoher Objektumsatz in Aussicht  
 
Das erste Halbjahr 2018 verlief sehr positiv für die Gesellschaft und es wurde der höchste Objekt- und Courtageumsatz eines Halbjahres, seit 2007 verbucht. Maßgeblich zu dieser Entwicklung beigetragen hat der Auktionserlös eines Gewerbegrundstücks in Berlin-Marzahn im ersten Quartal, welches mit einem Objektumsatz in Höhe von 15,23 Mio. € das größte Objekt der Unternehmensgeschichte darstellt. Dies führte auch dazu, dass das erste Quartal 2018 das beste Quartal der Unternehmensgeschichte war. Im zweiten Quartal 2018 konnte die Deutsche Grundstücksauktionen AG abermals sehr gute Courtage-Umsätze erzielen, jedoch entwickelten sich die Tochtergesellschaften Sächsische Grundstücksauktionen AG (SGA) und Norddeutsche Grundstücksauktionen AG (NGA) rückläufig. Insgesamt entwickelten sich alle Tochtergesellschaften schwächer als im Vorjahreszeitraum, während die Muttergesellschaft DGA die treibende Kraft bei der Ergebnisentwicklung war. Dies ist insbesondere überraschend, da die Verkaufsquoten und die Anzahl der Objekte stabil geblieben bzw. gestiegen sind. Dies bedeutet, dass entweder die durchschnittliche Objektgrößte bzw. die Steigerungsfähigkeit zurückgegangen ist oder, dass ein Großobjekt gefehlt hat. Unseres Erachtens ist aber diese operative Entwicklung im Rahmen der Erwartungen ausgefallen und sollte durch die allgemeine Volatilität der Einlieferungsqualität bestimmt sein. Wir gehen davon aus, dass über die nächsten Quartale eine Normalisierung stattfinden wird. Durch die deutschlandweite Aufstellung hat die Gesellschaft den Vorteil, dass sie von unterschiedlichen regionalen Entwicklungen zum Teil entkoppelt ist. So können temporär schwächere regionale Entwicklungen durch andere Gesellschaften kompensiert werden.
 
Somit wurde in Summe ein sehr gutes erstes Halbjahr mit einer Steigerung der bereinigten Courtage um 10,6% auf 6,07 Mio. € erreicht (VJ: 5,49 Mio. €). Die Courtagen-Marge (bereinigte Netto-Courtage / Objektumsatz) befindet sich mit 9,5% (VJ: 9,6%) weiterhin auf einem hohen Niveau. Dennoch konnte ein leichter Rückgang über die Jahre verzeichnet werden, was in der Kombination mit der rückläufigen Objektanzahl und dem gleichzeitig steigenden Objektumsatz für durchschnittlich größere Objekte spricht, die entweder weniger stark gesteigert werden oder durch die Größe bessere Konditionen erhalten.
 
Die gute Geschäftsentwicklung spiegelt sich auch in dem erhöhten Objektumsatz um 11,7% auf 63,80 Mio. € wider (VJ: 57,10 Mio. €) sowie in der hohen Verkaufsquote, welche mit 85,7% über dem Vorjahresniveau von 83,7% liegt. Der deutlich gesteigerte Objektumsatz konnte mit einer signifikant geringeren Objektanzahl erreicht werden. Während sich die Anzahl der umgesetzten Objekte von 858 (1. HJ 2017) auf 802 (1. HJ 2018) reduzierte, erhöhte sich der durchschnittliche Objektumsatz je Objekt auf 79,55 Mio. € (VJ: 66,56 Mio. €). Hierzu hat jedoch auch das Großobjekt aus dem ersten Quartal maßgeblich beigetragen und unseres Erachtens sollte der Objektumsatz je Objekt zukünftig wieder leicht zurückgehen.  
Wir gehen davon aus, dass insgesamt kleinere Objekte bei der NGA und SGA eingeliefert wurden, welche eine geringere absolute Courtage einbrachten. Insbesondere die SGA lieferte traditionell einen sehr hohen Ergebnisbeitrag (siehe Tabelle) und zum ersten Halbjahr 2018 erfolgte für die SGA eine Verlustübernahme in Höhe von -0,06 Mio. €. Auch die sehr gute Entwicklung der DGA führte zu einer höheren Belastung der übrigen Tochtergesellschaften, da ein Provisionspool über alle Tochtergesellschaften verrechnet wird, ohne jedoch einen Cashflow zu generieren. Somit wurden die Töchter doppelt belastet.  
Trotz der schwächeren Entwicklung der Tochtergesellschaften kam es zu einer deutlichen Erhöhung des Periodenergebnisses durch den hohen operativen Erfolg der DGA. Insgesamt verlief das erste Halbjahr sehr gut und so wurde das EAT um 57,7% auf 0,89 Mio. € (VJ: 0,56 Mio. €) gesteigert, was zu einer EAT-Margenerhöhung (relativ zur bereinigten Netto-Courtage) von 10,2% (1. HJ 2017) auf 14,6% (1. HJ 2018) führte.
 
Das erste Halbjahr 2018 verlief sehr gut für das Unternehmen, jedoch hatten wir mit einer besseren Performance der Tochtergesellschaften gerechnet. Zum Halbjahr wurde ein EPS in Höhe von 0,55 € erzielt, was unter unseren Erwartungen lag. Hintergrund dieser Entwicklung sind die unerwarteten negativen Ergebnisbeiträge der SGA und der NGA. Historisch konnte insbesondere die SGA stets einen hohen Ergebnisbeitrag liefern. Somit senken wir unsere EPS-Schätzung für 2018 von ursprünglich 1,29 € auf 0,94 €. Unseres Erachtens sollte auch das zweite Halbjahr 2018 gut verlaufen, jedoch nicht stärker sein als das sehr gute erste Halbjahr mit dem größten Objekt der Unternehmensgeschichte. Das Großobjekt allein trug einen Objektumsatz in Höhe von 15,23 Mio. € bei und wir erwarten nicht, dass im zweiten Halbjahr ein ähnlich großes Objekt wieder eingeliefert wird. Trotz unserer Prognoseanpassung erwarten wir weiterhin, dass das Geschäftsjahr 2018 noch eine Steigerung gegenüber 2017 darstellen sollte. Auf der Hauptversammlung wurde vom Management verkündet, dass es geplant sei das Jahr 2018 zum objektumsatzstärksten Jahr der Unternehmensgeschichte zu machen. Wir halten diese Planung für realistisch und sehen das Unternehmen weiterhin sehr gut aufgestellt.
 
Unseres Erachtens sollte die Gesellschaft im kommenden Jahr 2018 eine Dividende in Höhe von 0,95 € zahlen können, was die höchste Dividende (exklusive der Sonderdividende in 2012) seit 2007 bedeuten würde. Zum aktuellen Börsenkurs würde dies eine sehr attraktive Dividendenrendite von 5,3% bedeuten.
 
Durch die Prognoseanpassung haben wir einen fairen Wert in Höhe von 18,70 € je Aktie (bisher: 18,85 €) ermittelt und vergeben auf Basis des bereits stark gestiegenen Börsenkurses das Rating Halten.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/16943.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 12.09.2018 (11:25 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 12.09.2018 (11:30 Uhr) Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,7,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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