Original-Research: CR Capital Real Estate AG - von GBC AG
Aktieneinstufung von GBC AG zu CR Capital Real Estate AG
Unternehmen: CR Capital Real Estate AG
ISIN: DE000A0WMQ53

Anlass der Studie:Research Studie (Anno)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 1,65 EUR
Kursziel auf Sicht von: Ende 2011
Letzte Ratingänderung: 
Analyst: Cosmin Filker, Felix Gode

„Wachstumsstarker Vor-REIT mit deutlicher Unterbewertung“  
- Geplantes starkes Wachstum derzeit noch nicht in Bewertung beinhaltet; Attraktives Kurspotenzial und Dividendenphantasie; Kursziel: 1,65 EUR -  
Die CR Capital Real Estate AG ist eine Immobiliengesellschaft deren Spezialisierung auf der Bestandshaltung von Immobilien in besonders potenzialstarken Bezirken Berlins liegt. Die operative Tätigkeit der Gesellschaft ist dabei in den operativen Gesellschaften CR Capital Airport GmbH & Co. KG sowie der CR Capital Properties GmbH & Co. KG gebündelt, die Beteiligungsquote an beiden Tochtergesellschaften beläuft sich auf 100 %.  
In den operativen Tochtergesellschaften sind derzeit (Ende Q1 2010) 7 Objekte mit einer Gesamtfläche von rund 12.000 qm erfasst. Kurzfristig verfolgt die CR Capital Real Estate AG eine Expansionsstrategie, die einen signifikanten Ausbau des Immobilienportfolios vorsieht. Geplant ist in diesem Zusammenhang eine jeweilige, jährliche Verdoppelung des Flächenbestandes. Demnach dürfte sich der Flächenbestand zum Ende 2010 auf etwa 20.000 qm, zum Ende des nächsten Geschäftsjahres 2011 dementsprechend auf etwa 40.000 qm belaufen. Parallel hierzu soll das operative Geschäft der CR Capital Real Estate auch durch die Realisierung von Mietsteigerungspotenzialen positiv beeinflusst werden. Alleine aus dem aktuellen Portfoliobestand, welcher einen durchschnittlichen Mietpreis von 5,27 EUR/qm ausweist, ist eine Anhebung in 2010 auf über 7,00 EUR/qm und damit in Höhe von 30 % vorgesehen. In 2011 soll der durchschnittliche Mietpreis auf etwa 8,00 EUR/qm angehoben werden. Vor dem Hintergrund eines attraktiven Berliner Immobilienmarktes schätzen wir dies als realistisch an.
 
Entgegen des bundesdeutschen Durchschnitts weist Berlin derzeit ein noch relativ niedriges Mietpreisniveau auf. Flankiert wird dieses positiv von demographischen Trends, welche die Mietsteigerungspotenziale Berlins verdeutlichen. Als Basis hierfür kann ein stetiger Einwohnerzustrom angesehen werden, welchem jedoch ein stagnierendes Immobilienangebot entgegensteht. In den letzten Jahren lag die Anzahl der Baugenehmigungen auf einem sehr niedrigen Stand und folgerichtig hat diese Situation zu einem Anstieg der ohnehin günstigen Mietniveaus in Berlin geführt. Berlinweit liegt die durchschnittlich erzielte Miete je Quadratmeter in 2009 bei 5,85 EUR und weist damit gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg in Höhe von 4,5 % auf. Diese Entwicklung kann als dynamisch beschrieben werden und dennoch liegt Berlin im Vergleich zu den anderen deutschen Ballungszentren nach wie vor im preisgünstigen Bereich. Ähnliche Tendenzen lassen sich auch auf dem Berliner Gewerbeimmobilienmarkt erkennen, welcher im deutschlandweiten Vergleich ein niedriges Mietpreisniveau bei einem guten Aufholpotenzial aufweist.
 
Diese Marktpotenziale wird die Gesellschaft im Rahmen einer Buy-and- Hold-Strategie umsetzen, der opportunistische Verkauf von Bestandsobjekten soll jedoch ebenfalls ein wichtiger strategischer Baustein sein. Die Ausweitung des Immobilienportfolios soll zugleich sowohl über den Ankauf von Gewerbeimmobilien als auch über den Erwerb oder über Projektentwicklungen von REIT-fähigen Wohnimmobilien umgesetzt werden. Die Prognosen des Geschäftsjahres 2010 berücksichtigen hierbei den Verkauf von zwei Villenobjekten aus Grunewald (2.351 qm) als auch zugleich den weiteren Ausbau des Flächenbestandes sowie Mietsteigerungen. In Summe liegt das von uns erwartete Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) bei 1,89 Mio. EUR (2010e) sowie bei 3,29 Mio. EUR (2011e). Für 2010 prognostizieren wir einen Gewinn je Aktie (EPS) in Höhe von 0,07 EUR. Im Zuge der REIT-Umwandlung und der damit einhergehenden Steuerfreiheit erwarten wir für 2011 dann ein EPS in Höhe von 0,15 EUR. Die entsprechende erwartete Dividendenausschüttung liegt bei 0,05 EUR/Aktie (2010e) sowie bei 0,13 EUR/Aktie (2011e). Die letztgenannte Dividendenzahlung berücksichtigt dabei eine in der REIT-Gesetzgebung festgelegte Ausschüttungsquote von 90 % des HGB-Gewinns.
 
Auf Grundlage unserer DCF-Bewertung haben wir somit einen fairen Wert je Aktie in Höhe von 1,65 EUR ermittelt. Bei einem aktuellen Kursniveau in Höhe von 0,87 EUR sehen wir daher auf Basis unserer Prognosen eine starke Unterbewertung mit einem Kurspotenzial in Höhe von 89,7 % und vergeben das Rating „KAUFEN“.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/11063.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
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