TLG IMMOBILIEN AG

Pressemitteilung

Immobilienmärkte in Berlin und ostdeutschen Wachstumszentren profitieren von positiver Dynamik

- Stabile Mieten und steigende Preise an den Gewerbeimmobilienmärkten von Berlin, Potsdam, Dresden und Leipzig

- B- und C-Städte als alternative Investitionsstandorte im Fokus der Investoren

- Zunehmende Bürobeschäftigung in großen ostdeutschen Städten lässt Büroleerstände sinken

- Einzelhandelsmieten steigen in Dresden und Leipzig um bis zu 14 Prozent sowie in Berlin um bis zu 40 Prozent

- Nahversorgungsimmobilien überzeugen mit stabiler Miet- und Renditeentwicklung

- Hotelmarkt: Zimmerpreise, Erlös pro Zimmer und Auslastung steigen kontinuierlich

Berlin, 04. Dezember 2014 - Die gewerblichen Immobilienmärkte in Berlin und den ostdeutschen Wachstumszentren Dresden, Erfurt, Jena, Leipzig, Magdeburg, Potsdam und Rostock erweisen sich derzeit für Investoren als besonders aussichtsreich. Denn neben größtenteils stabilen Mieten gibt es in Berlin, Potsdam, Dresden und Leipzig auch Segmente mit steigenden Preisen. Zudem entwickeln sich die wirtschaftlichen sowie demographischen Rahmenbedingungen in den Zentren positiv. "Deutliche Einwohnerzuwächse, weiter sinkende Arbeitslosenquoten, Anstiege bei Einzelhandelskaufkraft und Übernachtungszahlen belegen die positive Dynamik, die sich auch auf die Märkte für Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien auswirkt. Zwar gibt es nach wie vor Licht und Schatten in einzelnen Teilmärkten, aber die dynamische Entwicklung der ostdeutschen Städte sowie der Berlin-Boom zeichnen sich deutlich auf den Immobilienmärkten Ostdeutschlands ab", erläutert Niclas Karoff, Mitglied des Vorstandes der TLG IMMOBILIEN, im Zuge der Vorstellung des neuen Marktberichts "Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland 2014".

Die positive Dynamik ostdeutscher Großstädte bestätigt auch das Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos: "Städte wie Leipzig, Dresden, Rostock, Erfurt und Jena verfügen über eine hohe Standortattraktivität sowohl als Wohnstandort für die Bevölkerung als auch für Unternehmen als Wirtschaftsstandort. Immobilieninvestitionen an Standorten mit mittel- bis langfristig überdurchschnittlicher ökonomischer und technologischer Leistungsfähigkeit versprechen Erfolg. Ostdeutschland besetzt mit seinen großen und kleineren Leuchttürmen wichtige Schlüsselbereiche, beispielsweise moderne Produktionsstandorte der Automobil- und Zulieferindustrie, die Optik und den Life-Science-Bereich in Jena oder die Logistik-Hubs in Leipzig", ergänzt Christian Böllhoff, Geschäftsführender Gesellschafter und Mitglied des Verwaltungsrats der Prognos AG.

Die TLG IMMOBILIEN dokumentiert mit dem seit 1993 erscheinenden Immobilienmarktbericht zu Berlin und Ostdeutschland Daten, Analysen und Entwicklungstrends. Grundlage des Berichts 2014 ist die Analyse von rund 2.000 internen und externen Daten zu den großen ostdeutschen Städten (Dresden, Erfurt, Jena, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock) sowie zu Berlin. Der Marktbericht 2014 gibt Auskunft über ökonomische und demographische Rahmenbedingungen, Büro- und Einzelhandelsmieten ebenso wie über Transaktionsvolumina, die wichtigsten büro-, einzelhandels- und hotelmarktspezifischen Kennzahlen sowie zu Preisspannen in der Hotellerie.

Wachsendes Investoreninteresse

Dass B- und C-Städte als alternative Investitionsstandorte immer mehr in den Fokus der Investoren rücken, zeigt der Blick auf den Transaktionsmarkt. Insgesamt registrierten die fünf ostdeutschen Bundesländer zwischen 2009 und 2012 einen Anstieg der Investitionen in gewerbliche Immobilien: Das Investmentvolumen stieg in diesem Zeitraum von rund 320 Millionen Euro auf etwa 1,87 Milliarden Euro. Nach einem leichten Rückgang auf 1,36 Milliarden Euro im Jahr 2013 lag das Volumen bereits zum Halbjahr 2014 bei 1,37 Milliarden Euro. Daneben bleibt Berlin weiter Hotspot nationaler und internationaler Investoren - das Investmentvolumen befindet sich auf einem konstant hohen Niveau. Allein 2013 wurden rund 3,6 Milliarden Euro in den Berliner Immobilienmarkt investiert - das sind zwar 6,7 Prozent weniger als im Rekordjahr 2012, aber immer noch ein Viertel mehr als der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Der Rückgang ist dabei nicht auf einen Mangel an Nachfrage, sondern hauptsächlich auf einen Angebotsengpass an gewerblichen Immobilien in der Hauptstadt zurückzuführen.

Größtenteils stabile Büromieten und durchweg sinkende Büroleerstände

Dresden, Leipzig und Potsdam sind unter den acht betrachteten ostdeutschen Städten inklusive Berlin diejenigen Städte, die im Jahresvergleich 2012/2013 steigende Mietpreise am Büromarkt registrieren konnten. In den übrigen Regionalzentren blieben die Mieten im Vorjahresvergleich auf einem stabilen Niveau.

In Berlin werden nach wie vor die höchsten Mieten in den Toplagen der City-Ost bzw. am Potsdamer Platz/Leipziger Platz sowie im Teilmarkt Europacity/Hauptbahnhof erreicht. Die Durchschnittsmiete stieg im Vergleich der Halbjahreswerte 2013/2014 um 1,8 Prozent. Vor allem in den lokalen Teilmärkten war der Anstieg der Durchschnittsmieten besonders hoch. Mit Blick auf die Anfangsrenditen von Büroobjekten zeigt sich die anhaltend hohe Nachfrage am Berliner Investmentmarkt - sowohl in A- als auch in B-Lagen gingen die durchschnittlichen Renditen 2013 auf 4,8 bzw. 7,1 Prozent zurück. An B-Standorten lagen sie 2008 bei 7,7 Prozent. Die Mietentwicklung wird in Berlin durch sinkende Leerstände begleitet. Die Leerstandsrate sank dabei zwischen 2011 und 2013 mit einem Minus von 1,5 Prozent stärker als sich der Büroflächenbestand im selben Zeitraum erhöhte (+1 Prozent). Zudem hat die Bürobeschäftigung, ein wichtiger Treiber des Büromarktes, zwischen 2008 und 2013 um fast 80.000 Personen zugenommen - ein Anstieg um 12,7 Prozent.

Wie in der Hauptstadt so führt auch in den großen ostdeutschen Städten die steigende Bürobeschäftigung zu einer positiven Entwicklung auf den Büromärkten. Dies gilt insbesondere für die sächsischen Wachstumszentren Leipzig und Dresden, aber auch für Potsdam und Rostock. In Leipzig sank der Büroleerstand zwischen 2011 und 2013 im Vergleich der sieben großen ostdeutschen Städte und Berlins mit einem Minus von 2,9 Prozentpunkten am stärksten, während der Büroleerstand in Potsdam mit vier Prozent im Jahr 2013 den niedrigsten Wert aller hier betrachteten Städte erreichte. Analog zur positiven Entwicklung sind auch die Mieten in Dresden, Leipzig und Potsdam gestiegen, in Rostock blieben sie auf vergleichsweise hohem Niveau konstant. Mietpreise mit einer Spitze von bis zu 12,00 Euro pro Quadratmeter können in diesen vier Städten für Flächen mit gutem Nutzwert realisiert werden. Eine Mittelstellung am Büromarkt nimmt die Universitätsstadt Jena ein. Hier ist die Zahl der Bürobeschäftigten in der vergangenen Dekade zwar stark gestiegen (von 19.600 auf rd. 24.400 Personen). Das Mietniveau stagniert allerdings bei 11,00 Euro pro Quadratmeter in der Spitze. Etwas schwächer stellt sich die Situation am Erfurter und Magdeburger Markt für Büroflächen dar - hier erreichen die Spitzenmieten nach wie vor lediglich eine Höhe von 10,50 Euro pro Quadratmeter. Die Leerstandsraten sind dennoch auch hier rückläufig.

Anstieg bei Kaufkraft und Umsatz sorgt für überwiegend stabile Einzelhandelsmieten

Insbesondere Einzelhandelsimmobilien konnten vom allgemeinen Berlin-Boom profitieren, wie der zum Teil starke Mietpreisanstieg belegt. Bemerkenswert war die Steigerung der Spitzenmiete von knapp 40 Prozent bei größeren Flächen ab 150 Quadratmetern im Jahresvergleich: Sie kletterte in Toplagen von 180 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2012 auf bis zu 250 Euro im Jahr 2013. Dabei verfügt keine andere deutsche Stadt über eine solche Vielzahl an starken Einzelhandelslagen wie Berlin. Neben dem Kurfürstendamm/Tauentzienstraße und der Friedrichstraße zählen auch die Steglitzer Schloßstraße, der Hackesche Markt, der Alexanderplatz sowie die Wilmersdorfer Straße zu Berlins gefragtesten Einzelhandelslagen.

Die Mieten in den ostdeutschen Wachstumszentren zeigten 2013 im Vergleich zum Vorjahr eine nahezu einheitliche Tendenz: Abgesehen von einzelnen Mietpreisrückgängen in Magdeburg, Erfurt und Jena bewegten sich die Preise auf einem stabilen Niveau, im Geschäftskern von Dresden und Leipzig konnten für größere Einzelhandelsflächen sogar Mietanstiege von bis zu rund 14 Prozent verzeichnet werden. In Leipzig werden mittlerweile für Flächen ab 150 Quadratmeter im Geschäftskern vereinzelt Spitzenpreise von bis zu 110 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, wenngleich sich das Gros der Mieten dort in einer Spanne von 40,00 bis 80,00 Euro pro Quadratmeter bewegt. Im Vorjahr endete die Spanne bereits bei 70,00 Euro pro Quadratmeter. Begleitet wurde diese Entwicklung von einer durchweg positiven Dynamik bei der Einzelhandelskaufkraft und beim Einzelhandelsumsatz in den vergangenen beiden Jahren. In Leipzig fiel der Anstieg der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft (nach Berlin) am stärksten aus. Zwischen 2011 und 2013 ergab sich ein Plus von 5,1 Prozent. Der Blick auf die Einzelhandelszentralität zeigt, dass mit Ausnahme von Potsdam zum Teil ein beachtlicher Kaufkraftzufluss aus dem Umland stattfindet. Nicht zuletzt stellen, wie in Berlin, Touristen eine für den Einzelhandel wichtige Nachfragegruppe - beispielsweise in Dresden oder Rostock - dar.

Abgesehen von weitestgehend stabilen Einzelhandelsmieten im Geschäfts- und Nebenkern ostdeutscher Städte zeigen sich auch flächendeckend Investitionschancen im Einzelhandelssegment. Insbesondere Nahversorgungsimmobilien mit ihrer starken Fokussierung auf Lebensmittel sind insofern attraktiv, da der zunehmende Onlinehandel im Nahrungsmittelbereich bis auf weiteres keine wesentliche Rolle spielt. Demnach wird auch künftig eine stabile Nachfrage nach Flächen bestehen. Die Mieten für beispielsweise Lebensmitteldiscounter in Ostdeutschland sind im Vergleich der Zeiträume 2010 bis 2014 und 2005 bis 2009 durchschnittlich um 7,4 Prozent gestiegen.

Hotelimmobilienmarkt Berlin und Ostdeutschland mit Steigerung der Branchenkennzahlen

Die wichtigen Hotelkennzahlen wie der Logiserlös pro verfügbarem Zimmer (RevPAR), der durchschnittlich erzielte Hotelzimmerpreis pro Nacht (ADR) und die Auslastung konnten sowohl in Berlin als auch in den ostdeutschen Wachstumszentren in den letzten Jahren gesteigert werden.

In Berlin stieg der RevPAR zwischen 2010 und 2013 um 7,1 Prozent auf 63,64 Euro. Damit liegt er zwar immer noch unterhalb der Werte von München (96,11 Euro), Frankfurt (83,15 Euro) und Hamburg (79,67 Euro), jedoch zieht das starke Wachstum der Übernachtungszahlen Hoteliers und Projektentwickler gleichermaßen in die Hauptstadt. Im Jahr 2013 konnte mit knapp 27,0 Millionen Übernachtungen ein weiterer Rekord erreicht werden. Zum Vergleich: München verzeichnete 2013 rund 12,9 Millionen Übernachtungen, Hamburg 11,6 Millionen. Für Berlin spricht zudem, dass die Nachfrage schneller als das wachsende Angebot steigt. Daher registrierte Berlin zwischen 2009 und 2012 einen kontinuierlichen Anstieg der Bettenauslastung - von 48,8 Prozent auf 53,2 Prozent.

Auch am Hotelimmobilienmarkt der sieben ostdeutschen Großstädte geht es aufwärts: Alle wichtigen Hotelkennzahlen sind seit 2008 an allen Standorten gestiegen. Im Vergleich besonders gute Ergebnisse erzielten die sächsischen Metropolen Leipzig und Dresden sowie die Hansestadt Rostock. In Leipzig konnte 2013 eine Zimmerauslastung von 70 Prozent erreicht werden - der beste Wert einer ostdeutschen Großstadt überhaupt. Der Logiserlös pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) stieg von 39,21 Euro im Jahr 2008 auf 50,82 Euro im Jahr 2013, eine Steigerung um fast 30 Prozent.

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Über die TLG IMMOBILIEN AG
Die TLG IMMOBILIEN ist ein führendes Unternehmen für Gewerbeimmobilien in Berlin und Ost-deutschland und steht seit über 20 Jahren für Immobilienkompetenz. Die TLG IMMOBILIEN erzielt stabile Mieteinnahmen, verfügt über einen niedrigen Leerstand und eine sehr gute Gebäudesubstanz sowie hohe Marktexpertise durch ihre Mitarbeiter vor Ort. Als aktiver Portfoliomanager ist die TLG IMMOBILIEN ein Gewerbeimmobilienspezialist für Büro- und Einzelhandelsimmobilien: Sie verwaltet in ihrem hochwertigen Bestand schwerpunktmäßig Büroimmobilien in Berlin und weiteren regionalen Wirtschaftszentren in Ostdeutschland sowie ein regional diversifiziertes Portfolio an Einzelhandelsimmobilien in hoch frequentierten Mikrolagen. Darüber hinaus zählen insgesamt fünf Hotels in Berlin, Dresden und Rostock zu ihrem Portfolio. Die Objekte in dem Portfolio der TLG IMMOBILIEN zeichnen sich durch gute und sehr gute Lagen und langfristige Miet- bzw. Pachtverträge aus. Zum 30. September 2014 beträgt der Immobilienwert (Fair Value) rund 1,5 Milliarden Euro. Der EPRA Net Asset Value je Aktie liegt bei 14,27 Euro zum Stichtag.

Die Studie "Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland 2014" steht im Internet zum Download bereit unter: http://www.tlg.de/infomenue/publikationen