Brief an die Aktionäre
- Bestätigung der FFO-Prognose 2011: 40-42 Mio. Euro
- Leerstandsquote deutlich reduziert
- Ankauf einer weiteren Büroimmobilie über 22 Mio. Euro
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
hiermit möchten wir Sie gleich zu Beginn des Neuen Jahres über die wesentlichen Transaktionen zum Jahresende sowie über die ersten vorläufigen Zahlen aus dem operativen Geschäft informieren, die jetzt über das Berichtsjahr 2011 der DIC Asset AG (WKN 509840/ ISIN DE0005098404) vorliegen.
Rückblick: 2011 stand im Zeichen einer sich stabilisierenden Erholung der Immobilienmärkte. Die DIC Asset AG konnte auf der Basis eines zu Jahresbeginn deutlich reduzierten Portfolios von dieser Entwicklung profitieren und die gesetzten Ziele für das operative Immobiliengeschäft erreichen und zum Teil sogar übertreffen.
Die Vermietungsleistung der DIC Asset AG erreichte 2011 rund 245.000 qm; damit liegen wir unter Berücksichtigung des deutlich reduzierten Portfolios annähernd auf dem Niveau des Vorjahres (2010: 256.600 qm). Der Fokus unserer Aktivitäten lag bei den Neuvermietungen, die mit rund 120.000 qm das Vorjahresergebnis um 16 Prozent übertreffen konnten (2010: 103.200 qm). Die Anschlussvermietungen lagen mit rund 125.000 qm in Anbetracht der geringeren Mietausläufe in 2011 erneut auf hohem Niveau (2010: 153.400 qm). Die starke Wiedervermietungsleistung sowie der Zuwachs bei den Neuvermietungen führen wie angestrebt zu einem signifikanten Abbau der Leerstandsquote auf deutlich unter 13 Prozent (2010: 14,3 Prozent). Das ist eine spürbare Verbesserung, geplant war für 2011 eine Reduktion von einem Prozentpunkt. Die Mieteinnahmen like-for-like steigen nach vorläufiger Schätzung um rund 1,5 Prozent in 2011. Auch hier sehen wir nach + 0,5 Prozent in 2010 einen deutlichen Schritt nach vorne.
Den krönenden Abschluss des Jahres 2011 bildete die Großvermietung von rund 14.000 qm im MainTor-Quartier an Union Investment, mit der wir das Teilprojekt MainTor Porta schneller als ursprünglich geplant realisieren können. Wir hatten Sie über die hohe Vorvermietungsquote in diesem Objekt von 70 Prozent schon am 10. Januar 2011 ausführlich unterrichtet. Die Finanzierung über das Konsortium unter der Führung der Deutschen Hypothekenbank ('Deutsche Hypo') ist gesichert.
Nach dem bereits veräußerten MainTor Primus erfolgen damit innerhalb eines halben Jahres die Baustarts der beiden gewerblichen Teilprojekte, die sich aus planerischer und baulicher Sicht ideal ergänzen und damit in den kommenden zwei Jahren die nördliche, citynahe Seite des Areals als Erstes vollenden. Somit werden sich von den bis zu sechs Teilprojekten schon zu Beginn 2012 zwei in Realisierung befinden, welche bereits rund ein Drittel des gewerblichen Projektvolumens darstellen. Der Abriss schreitet planmäßig und im kalkulierten Kostenrahmen voran, ebenso die begonnene Entwicklung des Teilprojekts MainTor Primus.
Akquisitionen: Um eine belastbare Grundlage für unseren weiteren Wachstumskurs zu legen, haben wir 2011 die Kapitalbasis mit einer Kapitalerhöhung sowie einer Unternehmensanleihe gestärkt. Dies ermöglichte es uns, Immobilien in einem Volumen von rund 300 Mio. Euro zu erwerben, womit wir das obere Ende unserer Planungsspanne (200-300 Mio. Euro) erreicht haben. Die Eigentumsübergänge der beiden Transaktionen im September sind wie geplant im vierten Quartal des abgelaufenen Jahres erfolgt: beim Marktforum Duisburg über 16 Mio. Euro zum 30. November 2011, bei den zwei Büroimmobilien Karlsruhe und Leipzig für den Spezialfonds 'DIC Office Balance I' über 62 Mio. Euro zum 31. Dezember 2011.
Noch im Dezember 2011 erfolgte der Kauf einer Büroimmobilie am Frankfurter Flughafen über rund 22 Mio. Euro, mit einem geplanten Eigentumsübergang im Laufe des ersten Quartals 2012. Das vor kurzem fertig gestellte Objekt hat eine Mietfläche von rund 11.500 qm, eine durchschnittliche Mietlaufzeit von aktuell sieben Jahren und wird jährlich rund 1,6 Mio. Euro Mieteinnahmen generieren.
Die Immobilienzukäufe aus dem vergangenen Jahr werden das Portfoliovolumen der DIC Asset anteilig um rund 250 Mio. Euro erhöhen und auf jährlicher Basis einen FFO-Beitrag von insgesamt rund 8,5 Mio. Euro leisten. Damit ist eine solide Basis für ein erneut starkes und stabiles FFO-Ergebnis in 2012 geschaffen.
Im Hinblick auf ein für 2012 geplantes kräftiges Portfoliowachstum hatten wir 2011 ein geringeres Verkaufsvolumen geplant. Das Transaktionsvolumen erreichte 2011 rund 72 Mio. Euro (2010: 132 Mio. Euro). Hinzu kam der Verkauf des Teilprojekts Maintor Primus bereits vor dem Baustart. Mit der Veräußerung von 24 überwiegend kleineren Immobilien haben wir auch in 2011 die weitere Optimierung unserer Portfoliostruktur fortgesetzt. Insgesamt ist das Immobilienportfolio der DIC Asset nach den An- und Verkäufen in 2011 um etwa 200 Mio. Euro auf rund 2,2 Mrd. Euro gewachsen.
Finanzierung: Die Laufzeitstruktur der Finanzschulden mit durchschnittlich rund 3,5 Jahren konnte durch die geplanten und erfolgten Refinanzierungen im abgelaufenen Jahr weiter gefestigt werden. Die größte Refinanzierung für zwei Büroimmobilien im Wert von rund 55 Mio. Euro erfolgte plangemäß im vierten Quartal 2011 und lag bei etwa 37 Mio. Euro mit einer Laufzeit von 5 Jahren. Im Vergleich zur bisherigen Finanzierung liegen die Zinskosten um rund 120 Basispunkte niedriger und mit deutlich unter 4% auch erheblich niedriger als der durchschnittliche Zinssatz über alle Finanzschulden von rund 4,45%. Auch bei zwei weiteren realisierten Prolongationen über rund 33 Mio. Euro für zwei Büroimmobilien fallen die Zinskosten niedriger als bisher aus.
Darüber hinaus haben wir für die Ankäufe der DIC Asset, für den Spezialfonds 'DIC Office Balance I' sowie für das Development MainTor Porta ein Neufinanzierungsvolumen von insgesamt mehr als 200 Mio. Euro arrangiert. Auch dies dokumentiert die Akzeptanz unseres Geschäftsmodells bei unseren Bankpartnern und unsere Leistungsfähigkeit in der Finanzierung. Die für die Akquisitionen der DIC Asset abgerufenen Mittel haben eine Laufzeit im Durchschnitt von mehr als 9 Jahren etwa in Höhe der bisherigen durchschnittlichen Zinskosten. Auch dadurch wird unsere Finanzierungsstruktur positiv beeinflusst. 2012 stehen insgesamt nur rund 160 Mio. Euro kurzfristige Finanzschulden zur Prolongation an, die sich maßgeblich auf drei voneinander unabhängige Finanzierungen verteilen.
Mit diesen vorläufigen Zahlen aus dem operativen Geschäft, die sich voll im Rahmen unserer Planungen vom Jahresbeginn 2011 bewegen, sind wir sehr zufrieden. Wir gehen heute davon aus, dass sich auch das FFO-Ergebnis 2011 wie angekündigt in der Spanne unserer Prognose zwischen 40 und 42 Mio. Euro bewegen wird. Den vollständigen Jahresabschluss 2011 mit einem detaillierten Ausblick für dieses Jahr veröffentlichen wir am 13. März 2012.
Mit freundlichen Grüßen,
Ulrich Höller (CEO) Markus Koch (CFO)
P.S.: Weitere Informationen über die DIC Asset AG finden Sie nach wie vor im Internet unter www.dic-asset.de.
