• Deutlicher Anstieg der Ertragskennzahlen 2022: FFO I bei 482,0 Mio. Euro (+13,9 %), AFFO bei 108,8 Mio. Euro (+18,0 %)
• Beste operative Performance der Unternehmensgeschichte - Leerstand l-f-l bei nur noch 2,4 %, in angestammten LEG-Märkten nur 1,9 %
• Anhebung des erwarteten AFFO von 110 - 125 Millionen Euro auf 125 - 140 Millionen Euro aufgrund hoher Ausgabendisziplin bei Investitionsvorhaben
• Ermöglichung der Erreichung der Klimaneutralität in der Wohnungswirtschaft durch von LEG entwickelte smarte, bezahlbare Technologien
• Wechsel im CFO-Ressort: Dr. Kathrin Köhling kommt für Susanne Schröter-Crossan

Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien SE setzte sich auch im Jahr 2022 fort. Wesentlicher Treiber für den deutlichen Ergebniszuwachs waren die gestiegene Nettokaltmiete und ein hervorragendes Vermietungsergebnis der LEG. Dem veränderten Zinsumfeld trägt das Unternehmen seit Herbst 2022 mit einer liquiditäts-fokussierten Strategieanpassung Rechnung.  Gleichzeitig verstärkt die LEG die kapitalschonende Entwicklung von Klimaschutzprodukten und -lösungen für die gesamte Wohnungswirtschaft.

„Im Kerngeschäft erfolgreich, im Finanzbereich konservativ, bei Innovationen agil und beim Ausblick auf 2023 zuversichtlich“, so fasst der Vorstandsvorsitzende der LEG Immobilien SE, Lars von Lackum, die Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2022 zusammen. Und erläutert weiter: „Die LEG hat 2022 erneut ein Rekordergebnis eingefahren. Unsere operativen Ziele haben wir sämtlich erreicht oder leicht übertroffen. Gleichzeitig sind stabile, solide Finanzen ein Markenzeichen der LEG – und das soll auch so bleiben. Um die Kapitalbasis der LEG weiter zu stärken, haben wir daher in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat der LEG Immobilien SE beschlossen, der Hauptversammlung am 17. Mai 2023 vorzuschlagen, für das Geschäftsjahr 2022 keine Dividende auszuschütten. Mit neuen konkreten, bezahlbaren Produktinnovationen für eine klimaneutrale Wohnungswirtschaft legen wir zudem die Grundlage für weiteres Wachstum über die Bestandsbewirtschaftung hinaus.“

FFO I und AFFO legen kräftig zu – operative Kennzahlen sämtlich im Plan oder darüber

Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Ertragskennzahl für das Geschäftsjahr 2022 stiegen deutlich um 13,9 Prozent auf 482,0 Millionen Euro (GJ 2021: 423,1 Millionen. Euro). Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus der Steigerung der Mieterlöse bei konstanter EBITDA-Marge von
74,9 Prozent. Dies gelang trotz der Integration der zunächst margenschwächeren Ankäufe aus dem Vorjahr.

Beide Kennzahlen liegen damit im Rahmen der Zielvorgaben (FFO I: 475 - 485 Millionen Euro; EBITDA-Marge: rund 75 Prozent). Der AFFO legte sogar um 18 Prozent auf 108,8 Millionen Euro zu – deutlich mehr als noch im November 2022 erwartet. Der AFFO profitierte neben dem gestiegenen FFO I auch von der Reduktion der Investitionsausgaben. Mit knapp 41 Euro je Quadratmeter lagen die Investitionen signifikant unter den ursprünglich geplanten 46 bis 48 Euro je Quadratmeter und leicht unter dem Vorjahreswert von 42,50 Euro je Quadratmeter. Der AFFO reflektiert den frei verfügbaren Cash-Flow und ersetzt ab 2023 den FFO I als die entscheidende Messgröße für den Unternehmenserfolg.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Das Unternehmen konnte in Zeiten gestiegener Inflation seine Zielvorgabe für das Mietwachstum von 3,0 Prozent somit leicht überschreiten. Die Miete pro Quadratmeter für eine
LEG-Wohnung liegt durchschnittlich bei 6,32 Euro (l-f-l). Damit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.

Der Leerstand sank im Jahresvergleich nochmals um 20 Basispunkte auf 2,4 Prozent (l-f-l) und liegt damit im Bereich des strukturell bedingten Leerstands durch Mieterwechsel. Besonders erfreulich ist die Entwicklung in den angestammten LEG-Märkten: Ohne Berücksichtigung der Ende 2021 erworbenen Bestände läge die Leerstandsquote 2022 sogar lediglich bei 1,9 Prozent.

Weiterer Wertzuwachs im Bestand resultiert aus starkem erstem Halbjahr
Mit dem NTA (Net Tangible Assets Value) weist das Unternehmen den Nettovermögenswert seiner Immobilien aus. Der NTA stieg zum Bilanzstichtag um 4 Prozent auf 153,52 Euro je Aktie (GJ 2021: 147,58 Euro je Aktie).

Dies ist auf einen leichten Wertzuwachs des Immobilienbestands im Gesamtjahr 2022 von 1,9 Prozent zurückzuführen. Dieser resultiert noch aus dem starken ersten Halbjahr 2022. Hier betrug er 6,1 Prozent, während die Bewertung im zweiten Halbjahr 2022 um 4 Prozent zurückging, was im Rahmen der Erwartungen des Unternehmens lag.

Der durchschnittliche Wert des Wohnungsportfolios (inkl. Ankäufen) lag zum 31. Dezember 2022 bei 1.789 Euro/qm (31. Dezember 2021: 1.706 Euro/qm). Die Bruttomietrendite des Portfolios betrug demnach 4,2 Prozent.

Der Wohnimmobilienmarkt ist nach wie vor von Kaufzurückhaltung und großer Unsicherheit bezüglich der weiteren Inflations- und Zinsentwicklung geprägt. In diesem herausfordernden Umfeld konnte die LEG 2022 rund 600 Wohnungen veräußern. Über alle Transaktionen wurde insgesamt mehr als der Buchwert erlöst. Insgesamt plant die LEG, im Jahr 2023 als Nettoverkäufer auf dem Markt aufzutreten.

Aussetzung der Dividende

Trotz des sehr guten Geschäftsjahrs 2022 ist das Marktumfeld weiterhin durch eine Vielzahl von Unwägbarkeiten geprägt. Der Vorstand der LEG Immobilien SE hat daher mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, der ordentlichen Hauptversammlung am 17. Mai 2023 eine Aussetzung der Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2022 vorzuschlagen. Vor dem Hintergrund stark gestiegener Finanzierungskosten und anhaltend niedriger Volumina an den Transaktionsmärkten sollen die Mittel zur Stärkung der Bilanz verwendet werden.

Finanzielle Stabilität als Markenzeichen
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen am 31. Dezember 2022 bei 1,26 Prozent. Die Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten betrug zum Stichtag rund 6,5 Jahre. Damit bewegen sich die Finanzierungskosten des Unternehmens trotz des zuletzt gestiegenen Zinsniveaus auf niedrigem Niveau. Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (LTV) lag zum 31. Dezember 2022 bei 43,9 Prozent. Das mittelfristige Ziel für den LTV liegt unverändert bei maximal 43 Prozent. Durch bestehende Barmittel, sein Commercial-Paper-Programme und syndizierte Betriebsmittellinien verfügt das Unternehmen über eine solide Liquiditätsreserve. Bis Anfang 2024 bestehen zudem keine wesentlichen Refinanzierungsverpflichtungen. Die fälligen Finanzverbindlichkeiten für 2023 in Höhe von lediglich 116 Millionen Euro konnte das Unternehmen zum überwiegenden Teil bereits erfolgreich refinanzieren bzw. zurückführen.

Wechsel im CFO-Ressort

In seiner Sitzung vom 8. März 2023 hat sich der Aufsichtsrat der LEG Immobilien SE mit Susanne Schröter-Crossan, CFO der LEG Immobilien SE, im besten gegenseitigen Einvernehmen darauf verständigt, dass Frau Schröter-Crossan zum 31. März 2023 aus dem Vorstand ausscheiden wird. Frau Schröter-Crossan hat sich aus familiären Gründen für eine Rückkehr nach London entschieden und verlässt deshalb das Unternehmen.

Zum 1. April 2023 wird Dr. Kathrin Köhling das Mandat des Chief Financial Officer übernehmen. Die promovierte Wirtschaftswissenschaftlerin kam 2019 von der Beratungsgesellschaft McKinsey & Co., wo sie zuletzt als Associate Partner mit Schwerpunkt auf Financial Institutions tätig war, zur LEG. Sie übernahm zunächst den Bereich Strategie & Organisation im CEO-Ressort; danach war sie als Geschäftsführerin im operativen Geschäft u.a. für die Steuerung aller LEG-Niederlassungen verantwortlich.

„Der Aufsichtsrat der LEG Immobilien SE bedankt sich bei Frau Schröter-Crossan für ihre hervorragende Arbeit in der Vergangenheit. Frau Schröter-Crossan hat das Unternehmen gemeinsam mit dem Vorstandsvorsitzenden Lars von Lackum und dem operativen Vorstand Dr. Volker Wiegel seit ihrem Einstieg bei der LEG als führendes deutsches Wohnungsimmobilienunternehmen sehr erfolgreich fortentwickelt. Sie genießt in der Branche und am Kapitalmarkt verdientermaßen einen exzellenten Ruf“, so Aufsichtsratsvorsitzender Michael Zimmer. „Im Namen des gesamten Aufsichtsrats und des Vorstands möchte ich Frau Schröter-Crossan meinen herzlichsten Dank aussprechen. Für ihren weiteren Weg begleiten sie unsere allerbesten Wünsche.“

Der Aufsichtsratsvorsitzende führt weiter aus: „Gleichzeitig freut es uns sehr, dass wir mit Dr. Kathrin Köhling eine herausragende Führungspersönlichkeit aus den LEG-eigenen Reihen für das Amt der CFO gewinnen konnten. Kathrin Köhling hat bereits an der Schnittstelle zwischen Immobilienbewertung und
-bilanzierung promoviert und bringt ein tiefes Verständnis der Immobilienwirtschaft und insbesondere auch der LEG mit. Sie hat sich in einem strukturierten, extern begleiteten Auswahlverfahren gegen ein exzellentes Kandidatenfeld durchgesetzt. Aufsichtsrat und Vorstand freuen sich auf die Zusammenarbeit mit ihr in dieser durchaus herausfordernden Zeit.“

Der Vertrag von Dr. Volker Wiegel, COO der LEG Immobilien SE, wurde um drei weitere Jahre bis zum 31. Dezember 2026 verlängert.

Wachstum durch grüne Innovationen – Positionierung als Lösungsanbieter für die Branche

Die Daten und Fakten belegen: Die LEG kommt bei der Umsetzung ihrer cash-fokussierten Strategieanpassung gut voran. In Zeiten steigender Finanzierungskosten achtet das Unternehmen auf jeden Euro, ist aber unverändert aktiv, neue attraktive Wachstumspotenziale zu erschließen.

Ein besonderer Fokus liegt dabei auf smarten, digitalen Innovationen zur effizienten CO₂-Vermeidung für die gesamte europäische Wohnungswirtschaft. Die LEG begreift die grüne Transformation der Wirtschaft als Chance, auf dem eigenen Klimapfad voranzukommen und gleichzeitig neue werthaltige Geschäftsmodelle und Partnerschaften jenseits der Bestandsbewirtschaftung zu entwickeln.

Die erfolgreiche Gründung des Gemeinschaftsunternehmens RENOWATE als Spezialist für serielle Sanierungen in der DACH-Region war dabei nur der Anfang. Das Unternehmen hatte 2022 innerhalb weniger Monate nicht nur das erste Projekt in einem LEG-Quartier erfolgreich abgeschlossen, sondern auch bereits den ersten externen Kunden aus der Wohnungswirtschaft gewonnen – ein Jahr früher als erwartet.

An der Schnittstelle zwischen Wärmemarkt und Bestandsbewirtschaftung hat das Unternehmen nun zwei weitere, kapitalschonende Projekte gestartet:

Die Luft-Luft-Wärmepumpen-Offensive der LEG setzt an der Art der Heizung an: Die LEG hat eine strategische Partnerschaft mit einem namhaften Hersteller, Mitsubishi Electric, geschlossen, um einen Großteil ihrer Bestände mit dezentraler Wärmeversorgung, insbesondere Bestände mit Gasetagenheizungen, mit Luft-Luft-Wärmepumpen (LLWP) auszustatten. Anders als andere Arten von Wärmepumpen eignet sich diese Technologie gerade auch für den Einsatz in schlecht gedämmten Gebäuden. Nach einer Hochlauf-Phase möchte die LEG ab 2027 rund 7.000 bis 9.000 LLWP pro Jahr in ihren Beständen verbauen. Die Kosten- und Effizienzvorteile für das Unternehmen gegenüber anderen Dekarbonisierungstechnologien sind beträchtlich. Die LEG schätzt, das erforderliche Investitionsvolumen zur Einhaltung ihres Klimapfads bis 2030 durch den Einbau von LLWP um  500 Millionen Euro reduzieren zu können. Damit kann gleichzeitig die Einhaltung regulatorischer Vorgaben zur Reduktion der Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor um 65 Prozent bis 2030 gewährleistet werden. Der Einbau erfolgt in den meisten Fällen zudem warmmietenneutral für den Mieter im Vergleich zu fossilen Heizarten, bei gleichzeitiger Steigerung der Wohnqualität durch perfektes Raumklima an kalten Tagen sowie die Nutzung der LLWP als Klimaanlage an heißen Tagen. Wie schon bei RENOWATE wird die LEG ihr gewonnenes Know-how der gesamten Branche zur Verfügung stellen und damit ihr Drittmarktgeschäft weiter ausbauen.

Gemeinsam mit einem der führenden Unternehmen für hydraulische Regelungstechnik und einem Münchner Digitalunternehmen hat die LEG ein Gemeinschaftsunternehmen gegründet und ein erstes Produkt entwickelt, das eine digitale Lösung für den für die kommende Heizperiode verpflichtend vorgesehenen hydraulischen Abgleich in größeren Wohngebäuden anbietet und die Heizleistung optimiert. Möglich ist dies durch den Einbau von Thermostaten in Verbindung mit einem cloud-basierten, selbst lernenden Algorithmus, der neben dem Effekt eines hydraulischen Abgleichs auch eine effiziente Steuerung des Sekundärheizkreislaufs ermöglicht und den Energieverbrauch geschätzt um bis zu 30 Prozent senkt. Das System ist schnell skalierbar und in Bezug auf die CO₂-Vermeidungskosten unschlagbar effizient. Hier zeichnet sich zudem der Erfolg für das Drittmarktgeschäft durch Bestellanfragen aus Deutschland und dem europäischen Ausland bereits ab.

Weitere Details zu den Projekten werden gemeinsam mit den Partnern in den kommenden Tagen veröffentlicht.

Ausgesprochen erfolgreich entwickelt hat sich außerdem die LEG-Tochter Youtilly, die erste deutschlandweite Ausschreibungsplattform, die sich ausschließlich auf Dienstleistungen im Immobiliensektor fokussiert und eine digitale Lösung für die Vergabe und anschließende Steuerung von Aufträgen bietet. Die digitale B2B2C-Plattform bietet für alle Beteiligten Vorteile – für Serviceanbieter im Bereich Winterdienst, Grünflächenpflege und Reinigung der Außenanlagen, für Wohnungsunternehmen und für Mieter. Vor wenigen Tagen konnte die Millionste Leistung über die Plattform vermittelt werden.

CEO Lars von Lackum befindet: „Technologische Partnerschaften und detaillierte Business-Pläne sind das eine. Für erfolgreiche Innovationen braucht es außerdem die passende Unternehmenskultur und eine moderne und leistungsfähige Organisation, die sich fortlaufend weiterentwickelt. Die dafür so wichtige Veränderungsfähigkeit haben wir im Unternehmen in den vergangenen Jahren gefordert und gefördert. Das kommt uns nun in diesen Zeiten des Umbruchs am Immobilienmarkt zugute, um bei zahlreichen innovativen Entwicklungen die Nase vorn zu haben.“

AFFO-Prognose für 2023 angehoben

Im November 2022 kündigte die LEG angesichts des volatilen Marktumfelds an, bei der Steuerung ihres Geschäfts künftig vorrangig die Auswirkungen auf die Liquidität des Konzerns zu berücksichtigen. Damit einhergehend richtet sich für das Geschäftsjahr 2023 der Fokus auf den AFFO als dem bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikator. Die LEG erwartet für das Geschäftsjahr 2023 einen AFFO in der Bandbreite von 125 Millionen Euro bis 140 Millionen Euro. Dies stellt eine deutliche Erhöhung gegenüber der ursprünglichen Erwartung von 110 Millionen Euro bis 125 Millionen Euro dar, die aus einer noch strikteren Ausgabendisziplin bei größeren Investitionsvorhaben resultiert. Im operativen Geschäft geht die LEG von einer plangemäßen Entwicklung aus.

Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein.

Hinweis: Unseren Geschäftsbericht 2022 sowie weitere zusätzliche Unterlagen finden Sie, wie gewohnt, ab morgen früh, 7.00 Uhr, auf unserer Webseite unter: Bilanzpressekonferenz | LEG (leg-se.com)

Über die LEG

Die LEG SE ist mit rund 167.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2022 Erlöse von rund 1,15 Milliarden Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,32 pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund ein Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz, u.a. durch serielles Sanieren mit der Anfang 2022 gegründeten Tochterfirma RENOWATE, unterstreicht die LEG ihr nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen.

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