Brief an die Aktionäre
- Vermietungsleistung von rund 240.000 qm erreicht
- Leerstandsquote um 1,5 Prozentpunkte - stärker als geplant - reduziert
- Bestätigung der FFO-Prognose 2012: Steigerung um etwa
10 Prozent gegenüber Vorjahr
- MainTor-Quartier mit großen Vermarktungserfolgen deutlich schneller als erwartet vorangetrieben
- Fondsgeschäft: Wesentliche Meilensteine beim Ausbau realisiert
- Finanzstruktur gestärkt, Finanzierungen von 640 Mio. Euro vereinbart
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
hiermit informieren wir Sie gleich zu Beginn des neuen Jahres über die wichtigsten Eckpfeiler unserer Geschäftsentwicklung 2012 und die wesentlichen Transaktionen zum Jahresende sowie über die ersten vorläufigen Zahlen aus dem operativen Geschäft der DIC Asset AG (WKN 509840/ ISIN DE0005098404).
Auch 2012 war für die DIC Asset AG ein erfolgreiches Jahr:
- Wir haben die Einnahmebasis des Immobilienportfolios sowie unserer weiteren Geschäftstätigkeiten verbreitert und die hohe Ertragsqualität weiter verbessert.
- Dazu trugen neben dem Ausbau des Fondsgeschäfts sowie attraktiven Ankäufen für das Commercial Portfolio vor allem eine erneut sehr hohe Vermietungsleistung bei, die den Leerstand zum Jahresende - mehr als erwartet - um rund 1,5 Prozentpunkte nochmals deutlich auf jetzt rund
11 Prozent reduzierte.
- Die Quartiersentwicklung MainTor in Frankfurt haben wir mit sehr großen Vermarktungserfolgen deutlich schneller als geplant vorangetrieben. Damit befinden sich jetzt bereits über 60 Prozent des gesamten Projektvolumens in der Realisierung.
- Erfolgreiche Verkäufe mit einem Transaktionsvolumen in 2012 von über 150 Mio. Euro runden das positive Bild ab.
- Insgesamt werden wir das FFO-Ergebnis aus dem Jahr 2011 (40,6 Mio. Euro) deutlich übertreffen. 2012 wird es sich wie geplant in einem Korridor zwischen 43 und 45 Mio. Euro bewegen.
- Über ein realisiertes Finanzierungsvolumen von rund 640 Mio. Euro haben wir zudem die Finanzbasis und -struktur gestärkt, die durchschnittlichen Zinskosten weiter gesenkt und die anstehenden Refinanzierungen vorzeitig umgesetzt
Die Vermietungsleistung erreichte auch 2012 wieder ein sehr hohes Niveau von rund 238.000 qm (2011: 247.000 qm). Die Neuvermietungen erreichten dabei rund 114.000 qm (2011: 120.000 qm). Die Anschlussvermietungen lagen 2012 mit rund 124.000 qm ebenfalls auf Höhe der Vorjahresleistung (2011: 127.000 qm). Diese Vermietungsleistung führt zu einem erneut signifikanten Abbau der Leerstandsquote auf rund 11 Prozent (2011: 12,4 Prozent). Das ist eine deutliche Verbesserung, mit der wir auch unsere Planung 2012, die auf 11,5 Prozent ausgerichtet war, zum Jahresende deutlich übertroffen haben. Damit haben wir die Leerstandsquote in den vergangenen beiden Jahren 2011 und 2012 um mehr als drei Prozentpunkte reduziert. Die Mieteinnahmen like-for-like steigen 2012 nach erster vorläufiger Schätzung um rund ein Prozent.
Die Vermietungsleistung basiert auf über 320 Mietabschlüssen in allen Größenklassen. Die größten Neuvermietungen 2012 bei den Bestandsimmobilien betreffen BASF in Mannheim (9.400 qm), das Technologieunternehmen sunways in Konstanz (5.300 qm) sowie Mainova in Frankfurt (5.000 qm). Die bedeutendsten Wiedervermietungen wurden mit SAP in Berlin (13.200 qm), Siemens in Erlangen (11.000 qm) und mit dem Land Baden-Württemberg in Mannheim (9.200 qm) abgeschlossen. Dies bestätigt die erfolgreiche Arbeit der DIC Onsite und die mieternahe Betreuung. Zudem haben wir die Leistungsfähigkeit unseres Immobilienmanagements weiter gestärkt: Die Organisationsstruktur der DIC Onsite wurde weiter optimiert und mit der Investition in eine neue und zu Jahresbeginn eingeführte integrierte EDV-Plattform erhöhen wir die Effizienz der Prozesse im Asset- und Propertymanagement.
Die Realisierung des MainTor-Quartiers haben wir mit großen Vermarktungserfolgen deutlich schneller als erwartet vorangetrieben. Die beiden Bauabschnitte 'MainTor Panorama' und 'Main Tor Patio' haben wir in einem Forward Deal im August 2012 über 150 Mio. Euro zu attraktiven Konditionen bereits vor Baubeginn veräußert. Nach den zwei Großvermietungen über
17.000 qm an CMS Hasche Sigle und Union Investment zum Jahreswechsel haben wir bereits rund 35.000 qm der gewerblichen Mietflächen vermarktet und eine Vorvermietungsquote von nahezu 85 Prozent in den gewerblichen Teilprojekten erreicht, die sich in der Vermarktung befinden. Damit sind jetzt bereits rund 60 Prozent des gesamten Projektvolumens in der Umsetzung und somit auch wesentliche Voraussetzungen geschaffen für entsprechende Gewinnrealisierungen in den kommenden Jahren.
Beim Ausbau des Spezialfonds-Geschäfts haben wir die gesetzten Meilensteine erreicht. Wir haben die Umsetzung des Retail-Spezialfonds 'DIC HighStreet Balance' gestartet mit einem geplanten Investitionsvolumen von rund 250 Mio. Euro. Der erste Spezialfonds 'DIC Office Balance I' hat nach den Ankäufen von
70 Mio. Euro in 2012 bereits ein Fondsvolumen von rund 350 Mio. Euro. Die aus dem Fondsgeschäft resultierenden FFO-Beiträge wachsen kontinuierlich: 2011 lagen sie bei knapp 3 Mio. Euro und sind 2012 auf rund 4 Mio. Euro deutlich angestiegen. Insgesamt beträgt das angestrebte Fondsvolumen für beide Spezialfonds rund 700 Mio. Euro, das in den kommenden zwei Jahren erreicht werden soll.
Die Verkäufe von 16 Immobilien erreichten vor allem durch hohe Aktivitäten noch zum Jahresende ein Volumen von rund 155 Mio. Euro (2011: 72 Mio. Euro) und damit eine Verdopplung im Vergleich zum Vorjahr. Aus dem Commercial Portfolio wurden 6 Immobilien mit rund 115 Mio. Euro und aus den Co-Investments
10 Immobilien (rund 40 Mio. Euro) verkauft. Die Veräußerung des Bienenkorbhauses war die größte Transaktion und wird einen Verkaufsgewinn von rund 3 Mio. Euro beisteuern. Nach dem Bienenkorbhaus veräußerten wir im Abschlussquartal vier weitere Objekte erfolgreich aus dem Commercial Portfolio mit einem Volumen von rund 40 Mio. Euro, die voraussichtlich bereits im ersten Quartal 2013 ergebnis- und liquiditätswirksam werden.
Die erhöhte Nachfrage bestätigt die Marktgängigkeit der DIC-Objekte. Die Verkaufspreise lagen im Schnitt rund fünf Prozent oberhalb der zuletzt ermittelten Marktwerte, die die externen Portfoliobewerter festgestellt hatten. Mit den Verkäufen können zugleich erhebliche Fremdmittel von mehr als 110 Mio. Euro zurückgeführt werden und darüber hinaus die verbleibenden Mittel für attraktive Bestandsinvestitionen und für den Ausbau der Geschäftstätigkeiten eingesetzt werden.
Immobilienzukäufe: Trotz eines begrenzten Angebots an attraktiven Immobilien für das Commercial Portfolio erreichten unsere Akquisitionen ein Volumen von
135 Mio. Euro (2011: 300 Mio. Euro). Davon sind planmäßig Immobilien im Wert von knapp 100 Mio. Euro für die beiden DIC-Spezialfonds angekauft worden. Die 2012 erworbenen Immobilien werden 2013 einen zusätzlichen FFO-Beitrag von rund drei Mio. Euro leisten und die Minderung aus den Verkäufen weitgehend kompensieren. Das anteilige Portfoliovolumen bleibt zum Jahresbeginn 2013 gegenüber dem Vorjahr stabil bei 2,2 Mrd. Euro und das gemanagte Immobilienvermögen (Assets under Management) liegt jetzt bei 3,4 Mrd. Euro.
Finanzierung: Insgesamt haben wir im vergangenen Jahr rund 640 Mio. Euro in 15 Transaktionen mit 14 verschiedenen deutschen Finanzinstituten (darunter ein halbes Dutzend neue Finanzierungspartner) neufinanziert oder bestehende Finanzierungen verlängert. Dies ist ein klarer Beleg für unseren guten Zugang zum Kreditmarkt sowie für die belastbaren Geschäftsbeziehungen mit den langjährigen Finanzierungspartnern. Von der Gesamtsumme von rund 640 Mio. Euro entfallen etwa 250 Mio. Euro auf Finanzierungen im Commercial Portfolio, knapp 50 Mio. Euro auf Ankäufe für unsere Fonds sowie rund 340 Mio. Euro auf Finanzierungen bei weiteren Co-Investments (MainTor-Projektrefinanzierung, Baufinanzierung des 'MainTor Porta' sowie die Refinanzierung des Primo-Portfolios). Der Großteil des in 2013 anstehenden Refinanzierungsvolumens für das Bestandsportfolio (Commercial Portfolio) ist bereits jetzt abgeschlossen oder verbindlich zugesagt (95 von 140 Mio. Euro).
Mit langfristigen Finanzierungsabschlüssen verbessern wir die Auslaufstruktur der Darlehen signifikant. Im Commercial Portfolio beträgt die durchschnittliche Laufzeit der 2012 vereinbarten Finanzierungen rund 7 Jahre. Die durchschnittliche Laufzeit über alle Finanzschulden der DIC Asset AG verbessert sich dadurch deutlich von 2,7 Jahre (Stand 30.09.2012) wieder auf rund 3,5 Jahre. Die Gesamtkosten der vereinbarten Bestandsfinanzierungen liegen mit rund 3,25 Prozent deutlich unter den bisherigen Zinskosten von 4,10 Prozent. Zum Jahresende weisen wir einen Finanzmittelbestand von etwa 60 Mio. Euro aus. Weitere Mittelzuflüsse von etwa 10 Mio. Euro erwarten wir durch den Verkauf der vier Immobilien aus dem Bestandsportfolio zum Jahresschluss mit dem Eigentumsübergang im ersten Quartal 2013. Somit starten wir mit einer stabilen Finanzstruktur und komfortablen Liquiditätsausstattung in das Geschäftsjahr 2013.
Mit diesen markanten Fortschritten im operativen Geschäft haben wir auch eine wesentliche Grundlage für ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2013 geschaffen. Bei einem deutlich niedrigeren Mietauslauf im Vergleich zu den Vorjahren von nur rund 4 Prozent der Mieteinnahmen in diesem Jahr sehen wir eine gute Basis für den weiteren Abbau der Leerstandsquote. Der Fokus beim Ausbau des Fondsgeschäfts 2013 liegt in der deutlichen Erhöhung des Fondsvolumens beim Einzelhandels-Spezialfonds 'DIC HighStreet Balance' sowie bei weiteren Ankäufen für den ersten Fonds 'DIC Office Balance I'. Beim MainTor-Quartier liegt der Schwerpunkt dieses Jahr in der baulichen Umsetzung sowie der weiteren Vermarktung der begonnenen Teilprojekte, die sehr erfolgreich angestoßen worden sind und in den kommenden Jahren einen erheblichen Gewinnbeitrag leisten werden.
Unseren Finanzbericht mit einem detaillierten Ausblick für dieses Jahr veröffentlichen wir am 5. März 2013. Der vollständige Geschäftsbericht 2012 wird Ihnen am 14. März 2013 zur Verfügung stehen.
Mit freundlichen Grüßen,
Ulrich Höller (CEO) Markus Koch (CFO)
P.S.: Weitere Informationen über die DIC Asset AG finden Sie nach wie vor im Internet unter www.dic-asset.de.
Kontakt:
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Immo von Homeyer
Head of Investor Relations & Corporate Communications
Tel +49 (0) 69 27 40 33 86
Fax +49 (0) 69 27 40 33 69
Mailto:I.vonHomeyer@dic-asset.de
